2026 계약갱신청구권 거절 사유 및 5% 인상 계산법

전세나 월세 계약 만기가 다가오면 세입자는 불안해집니다. “집주인이 나가라고 하면 어쩌지?”, “보증금을 1억이나 올려달라고 하면 어떡하지?” 2026년, 임대차 3법이 정착되면서 세입자는 기본 2년에 더해 2년을 더 살 수 있는 권리(2+2)를 법적으로 보장받고 있습니다.

하지만 무조건 더 살 수 있는 것은 아닙니다. 집주인이 실거주를 이유로 들어오겠다고 하거나, 세입자가 월세를 연체한 경우에는 쫓겨날 수 있습니다. 또한, 재계약 시 임대료 인상폭은 직전 금액의 5%로 제한되지만, 이 계산법을 몰라 바가지를 쓰는 경우도 많습니다.

오늘은 세입자의 가장 강력한 무기인 계약갱신청구권의 행사 방법과 집주인의 거절 사유, 그리고 만약 집주인이 거짓말로 쫓아냈을 때 손해배상을 받는 방법까지 정리해 드립니다.

1. 계약갱신청구권, 어떻게 쓰나요?

특별한 문서 양식이 필요한 것은 아닙니다. 문자, 카카오톡, 통화 녹음, 내용증명 등 “계약을 연장하겠다”는 의사표시가 도달했다는 증거만 있으면 됩니다.

✅ 골든타임: 6개월 ~ 2개월 전

가장 중요한 것은 타이밍입니다. 계약 만기일이 2026년 12월 31일이라면, 늦어도 10월 31일(2개월 전)까지는 집주인에게 “갱신청구권을 쓰겠습니다”라고 말해야 합니다. 이 기간을 놓치면 ‘묵시적 갱신’이 되거나, 집주인의 퇴거 요청을 거부할 수 없게 됩니다.

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2. 임대료 5% 상한제 계산법 (전월세 전환 포함)

집주인이 “시세가 많이 올랐으니 1억 원 더 올려달라”고 해도, 법적으로는 기존 금액의 5%까지만 올릴 수 있습니다.

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3. 집주인이 거절할 수 있는 3가지 경우

세입자 천하무적은 아닙니다. 임대차보호법은 집주인의 재산권도 보호하기 위해 정당한 거절 사유를 규정하고 있습니다.

① 집주인(직계존비속)의 실거주

가장 흔한 사유입니다. 집주인 본인이나 그의 부모(직계존속), 자녀(직계비속)가 들어와서 산다고 하면 세입자는 나가야 합니다. (단, 형제자매는 해당 안 됨)

② 월세 2기 연체

월세를 두 번 이상 밀린 이력이 있다면(연속하지 않아도 포함), 신뢰가 깨진 것으로 보아 갱신을 거절할 수 있습니다.

③ 고의나 중대한 과실로 파손

집을 엉망으로 썼거나, 집주인 동의 없이 무단으로 인테리어 공사를 한 경우 등입니다.

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4. “실거주 한다더니 거짓말?” 손해배상 청구

집주인이 본인이 산다고 해서 쫓겨났는데, 알고 보니 몰래 다른 사람에게 더 비싸게 전세를 줬다면? 이는 명백한 허위 실거주로 손해배상 대상입니다.

✅ 증거 잡는 법

이사 나온 집의 등기부등본을 떼어보거나, 주민센터에서 ‘확정일자 부여 현황’을 열람해보면 새로운 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다.

✅ 받을 수 있는 배상금 (가장 큰 금액 적용)

1. 갱신 거절 당시 3개월 치 월세(환산액)
2. 집주인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월세 차액의 2년 치
3. 갱신 거절로 인해 세입자가 입은 실제 손해액 (이사비, 중개수수료 등)

보통 2번 항목이 금액이 가장 커서, 수천만 원의 배상 판결이 나오기도 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)