1. 등기부등본의 함정: ‘신탁 등기’된 집의 진짜 주인은 누구인가?
부동산 계약 시 가장 먼저 확인하는 것이 등기부등본의 ‘갑구(소유권)’입니다. 보통은 집주인의 이름이 적혀 있어야 하지만, 간혹 ’00부동산신탁회사’가 소유자로 기재된 경우가 있습니다. 이를 ‘신탁 등기’라고 합니다. 집주인이 대출을 더 많이 받거나 개발 사업을 위해 소유권을 일시적으로 신탁회사에 넘긴 상태입니다.
문제는 여기서 발생합니다. 등기부상 소유자는 ‘신탁회사’인데, 현장에 나온 원래 집주인(위탁자)이 “내가 실제 주인이니 나랑 계약하면 된다”고 주장하는 경우입니다. 이는 명백한 거짓말이자 사기의 시작일 수 있습니다. 법적으로 소유권은 신탁회사에 있으므로, 원래 집주인과 맺은 계약은 ‘무권대리(권한 없는 자와의 계약)’가 되어 원천 무효가 될 수 있습니다. 2026년 전세 시장에서 가장 주의해야 할 유형이므로, 등기부에 ‘신탁’ 두 글자가 보이면 일단 멈추고 추가 서류를 확인해야 합니다.
2. 필수 해독 문서: 등기소에서 ‘신탁원부’를 발급받아야 하는 이유
일반 등기부등본에는 “이 부동산은 신탁재산임”이라고만 적혀 있을 뿐, 구체적인 계약 조건이나 대출 규모, 임대차 권한이 누구에게 있는지는 나와 있지 않습니다. 이 모든 비밀이 담긴 문서가 바로 ‘신탁원부’입니다. 신탁원부는 등기부등본의 부속 서류로, 인터넷 발급이 제한적이며 보통은 가까운 등기소에 직접 방문하여 발급받아야 합니다. (일부 인터넷 등기소 열람 가능하나 전체 내용 확인 필요)
귀찮더라도 신탁원부를 반드시 봐야 하는 이유는 그 안에 ‘신탁 계약서’가 들어있기 때문입니다. 이 계약서 특약 사항에 “임대차 계약 체결 시 신탁회사의 동의를 얻어야 한다” 또는 “임대차 보증금은 신탁회사 계좌로 입금해야 한다”는 조항이 명시되어 있습니다. 이를 확인하지 않고 원래 집주인 개인 계좌로 보증금을 보냈다면, 추후 사고 발생 시 법적으로 보호받을 길이 전혀 없습니다.
3. 신탁원부 핵심 독해법: ‘우선수익자’와 ‘임대차 권한’ 확인
신탁원부를 손에 넣었다면 두꺼운 서류 중 두 가지를 집중적으로 체크해야 합니다. 첫째는 ‘우선수익자’입니다. 보통은 집주인에게 돈을 빌려준 은행(새마을금고, 저축은행 등)이나 시공사가 우선수익자로 설정되어 있습니다. 이들이 받아야 할 돈(신탁 수익권 증서 금액)이 내 보증금보다 순위가 빠르므로, 이 금액이 얼마인지 정확히 파악해야 깡통전세 여부를 알 수 있습니다.
둘째는 ‘임대차 업무 및 권한’ 조항입니다. 대부분의 담보신탁 계약서 제9조나 제10조 부근에는 “위탁자(집주인)는 수탁자(신탁회사)와 우선수익자(은행)의 서면 동의 없이 임대차 계약을 체결할 수 없다”는 문구가 있습니다. 이 조항이 있다면, 여러분은 반드시 신탁회사와 은행의 ‘동의서’를 서면으로 받아야 하며, 보증금 입금 계좌 또한 집주인이 아닌 신탁 계약서에 명시된 계좌여야 안전합니다.
4. 가장 위험한 ‘담보신탁’: 대출 한도를 꽉 채운 덫
부동산 신탁에는 여러 종류가 있지만, 세입자에게 가장 위험한 것은 ‘담보신탁’입니다. 집주인이 일반 주택담보대출보다 더 많은 돈을 빌리기 위해 이용하는 방식입니다. 근저당권 설정보다 대출 한도가 높게 나오기 때문에, 이미 집값의 70~80% 이상이 빚으로 차 있는 경우가 많습니다.
이런 집에 전세로 들어가는 것은 불 속에 뛰어드는 것과 같습니다. 만약 집주인이 이자를 갚지 못해 집이 공매(경매와 유사하나 절차가 다름)로 넘어가면, 신탁회사는 집을 팔아 우선수익자(은행)에게 돈을 갚습니다. 이때 세입자는 ‘불법 점유자’로 간주되어 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 수 있습니다. 주택임대차보호법의 최우선변제권조차 인정받지 못하는 경우가 많으므로, 담보신탁 된 매물은 월세(보증금 최소화)가 아니라면 피하는 것이 원칙입니다.
5. HUG 전세보증보험 가입 불가? 신탁 물건의 현실
많은 세입자가 “위험하면 보증보험 가입하면 되지 않나요?”라고 묻습니다. 하지만 안타깝게도 신탁 등기된 부동산은 HUG(주택도시보증공사)나 HF, SGI 전세보증금 반환보증 가입이 매우 까다롭거나 불가능한 경우가 대부분입니다. 보증기관 입장에서도 소유권 관계가 복잡하고 선순위 채권(우선수익자)이 많은 물건은 리스크가 크기 때문입니다.
일부 ‘관리형 토지신탁’의 경우 예외적으로 가입이 가능한 상품이 있긴 하지만, 신탁회사와 우선수익자의 동의서, 확약서 등 준비해야 할 서류가 산더미입니다. 집주인이 적극적으로 협조해주지 않으면 사실상 가입이 불가능합니다. 따라서 중개사가 “보증보험 될 거예요”라고 말만 하는 것을 믿지 말고, 계약 전 반드시 보증기관에 해당 번지의 등기부등본을 보여주며 가입 가능 여부를 직접 조회해봐야 합니다.
6. 안전한 계약을 위한 특약과 절차: 3자 계약의 원칙
신탁 부동산이 마음에 들어 꼭 계약해야 한다면, 반드시 지켜야 할 철칙이 있습니다. 바로 ‘집주인-세입자-신탁회사’ 3자가 모두 참여하는 계약을 맺거나, 최소한 신탁회사의 인감이 찍힌 ‘임대차 동의서’를 계약서에 첨부해야 합니다. 집주인이 “신탁회사 동의는 나중에 받아주겠다”라고 한다면 계약하지 말아야 합니다.
또한 계약서 특약 사항에 다음과 같은 문구를 넣어야 합니다. “본 계약은 수탁자(신탁사) 및 우선수익자의 서면 동의를 전제로 하며, 동의를 받지 못하거나 전세자금대출/보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.” 가장 안전한 방법은 보증금을 집주인이 아닌 신탁회사가 관리하는 계좌(신탁재산관리계좌)로 직접 입금하는 것입니다. 돈을 어디로 보내느냐가 내 보증금의 생사를 결정한다는 사실을 잊지 마세요.
신탁 부동산 계약 전 필수 체크리스트 10
- [ ] 등기 확인: 등기부등본 갑구에 소유자가 ’00신탁’으로 되어 있는가?
- [ ] 신탁원부 발급: 등기소를 방문하여 ‘신탁원부’ 전체(별지 포함)를 발급받았는가?
- [ ] 종류 파악: 신탁의 목적이 ‘담보신탁’, ‘관리신탁’, ‘처분신탁’ 중 무엇인가?
- [ ] 우선수익자: 1순위 수익자(보통 은행)의 채권최고액(대출금)이 집값 대비 안전한가?
- [ ] 임대 권한: 신탁 계약서상 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지 확인했는가?
- [ ] 동의서 요구: 신탁회사와 우선수익자의 ‘임대차 동의서’를 서면으로 받았는가?
- [ ] 입금 계좌: 보증금 입금 계좌가 집주인 개인 계좌인가, 신탁사 계좌인가? (신탁사 확인 필수)
- [ ] 보증보험: HUG 등 보증기관에 해당 물건의 보증보험 가입 가능 여부를 사전 조회했는가?
- [ ] 특약 작성: “신탁사 미동의 시 계약 무효 및 반환” 특약을 넣었는가?
- [ ] 신분 확인: 계약 현장에 나온 위탁자(집주인)와 신탁원부상의 위탁자가 일치하는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인이 “신탁 말소 조건”으로 계약하자고 합니다. 안전한가요?
A. 비교적 안전한 방법입니다. 잔금일에 세입자의 보증금으로 신탁등기를 말소하고 소유권을 다시 집주인에게 가져오는 조건입니다. 단, 반드시 특약에 “잔금일 당일 신탁 등기 말소 및 소유권 이전 접수를 동시에 이행한다”는 내용을 넣고, 법무사를 통해 당일 처리를 확인해야 합니다.
Q2. 신탁원부는 인터넷으로 발급이 안 되나요?
A. 대법원 인터넷등기소에서 ‘등기사항증명서(말소사항포함)’ 발급 시 일부 요약 정보를 볼 수 있지만, 구체적인 계약 내용이 담긴 ‘신탁원부’ 전체는 가까운 등기소를 직접 방문해야 발급받을 수 있는 경우가 많습니다. 최근 일부 지역은 온라인 발급이 확대되고 있으나, 원본 확인을 위해 방문 발급을 권장합니다.
Q3. 신탁 부동산에 살고 있는데 집이 공매로 넘어갔어요. 대항력이 있나요?
A. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 단독으로 계약했다면 대항력이 없습니다. 즉, 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 없고 집을 비워줘야 할 수도 있습니다. 이것이 신탁 사기가 무서운 이유입니다.
Q4. 부동산 중개사가 공제증서 보여주면서 책임진다고 하는데요?
A. 중개사의 공제증서(보통 1억~2억 한도)는 해당 부동산에서 발생한 1년 동안의 모든 사고에 대한 총 한도입니다. 내 보증금 전액을 보장해주지 못합니다. 또한 중개사의 과실을 입증해야 하는데, 신탁원부 확인 설명 의무 위반을 입증하는 과정이 길고 험난합니다. 서류가 우선입니다.
Q5. 관리비는 누구에게 내야 하나요?
A. 보통 신탁 계약서에 관리비 납부 주체가 명시되어 있습니다. 일반적으로는 실거주 권한을 위임받은 위탁자(원래 집주인)가 관리 주체인 경우가 많으나, 정확한 내용은 신탁원부의 특약 사항을 따라야 합니다.