“등기 비용 견적서를 받았는데, ‘법무사 보수료’만 50만 원이 넘네요?”
“은행 대출 없으면 혼자 해도 된다는데, 서류가 너무 복잡하지 않나요?”
집을 사고 잔금을 치르는 날, 가장 정신없는 순간에 법무사 직원분이 오셔서 서류를 가져갑니다. 그리고 며칠 뒤 등기 권리증(집문서)이 날아오죠. 이 과정이 너무 자연스러워서 많은 분들이 “등기는 전문가만 하는 것”이라고 생각합니다.
하지만 주택담보대출을 받지 않고 온전한 내 돈(또는 신용대출 등)으로 집을 산다면, 굳이 비싼 수수료를 주고 맡길 필요가 없습니다. 반차 한 번이면 50만 원 이상의 현금을 아낄 수 있기 때문입니다.
오늘은 초보자도 따라 할 수 있는 2026년 최신 아파트 셀프 등기 서류 및 절차를 완벽하게 정리해 드립니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (잔금 전 필수 체크)
등기를 치려면 취득세 납부와 중개수수료 정산이 선행되어야 합니다.
1. 셀프 등기, 나도 할 수 있을까? (가능 여부 체크)
무턱대고 도전했다가 낭패를 볼 수 있습니다. 아래 조건에 해당한다면 셀프 등기를 강력 추천합니다.
- 가능 (OK): 은행 근저당 설정(주택담보대출)이 없는 경우.
- 불가능 (NO): 은행에서 주택담보대출을 받아 잔금을 치르는 경우.
- 이유: 은행은 자신들의 1순위 근저당권을 확실히 설정하기 위해, 은행과 협약된 법무사를 통해서만 등기를 진행하려고 합니다. (단, 은행과 협의하여 소유권 이전은 내가 하고, 근저당 설정만 법무사가 하는 경우도 드물게 있지만 매우 어렵습니다.)
2. 필수 준비 서류 (가장 중요)
등기소에 가기 전, 서류가 하나라도 빠지면 다시 돌아와야 합니다. 잔금일 당일 부동산 중개사무소에서 주고받아야 할 서류들을 꼼꼼히 챙기세요.
① 매도인(집 파는 사람)에게 받아야 할 것
잔금 치를 때 부동산 사장님을 통해 꼭 확인하세요.
- 등기필증 (등기권리증): 구형 집문서. (분실했다면 ‘확인서면’으로 대체 가능하나 비용 발생)
- 부동산 매도용 인감증명서: 반드시 매수인(나)의 이름, 주민번호, 주소가 기재되어 있어야 합니다. (초본상 주소와 일치 확인 필수)
- 매도인 주민등록초본: 주소 변동 이력이 전부 포함된 것 (주민번호 뒷자리 공개).
- 위임장: 매도인의 인감도장이 날인된 위임장. (혹시 모르니 여분으로 도장만 찍힌 백지 위임장 1~2장을 더 받아두세요.)
② 매수인(내가) 준비할 것
- 매매계약서 원본: 부동산에서 작성한 것.
- 부동산거래계약신고필증: 부동산 사장님께 출력해달라고 하세요.
- 주민등록등본(또는 초본): 주소 변동 이력 포함.
- 가족관계증명서: 상세 내역 (주민번호 공개).
- 신분증 및 도장: 막도장도 가능하나 인감도장 추천.
- 토지대장(대지권등록부 포함) & 건축물대장(전유부): 정부24 사이트에서 미리 출력 또는 구청에서 발급.
3. 실전! 셀프 등기 3단계 절차 (동선 가이드)
잔금일 당일의 동선은 [부동산(잔금) → 구청 → 은행 → 등기소] 순서입니다.
1단계: 구청 (취득세 고지서 발급)
- 할 일: 세무과(취득세과)로 가서 ‘취득세 신고서’를 작성하고, 매매계약서 사본과 거래신고필증을 제출합니다.
- 결과물: 취득세 납부 고지서를 발급받습니다.
2단계: 은행 (세금 납부 및 채권 매입)
- 할 일:
- 취득세 납부: 고지서를 보고 ATM이나 창구에서 납부하고 영수증(납부확인서)을 챙깁니다.
- 국민주택채권 매입: 의무적으로 사야 하는 채권입니다. 사자마자 바로 파는(즉시 매도) 방식으로 차액만 지불합니다. (영수증의 ‘채권발행번호’ 중요)
- 정부수입인지 구매: 집값에 따라 다릅니다. (1억~10억 구간: 15만 원)
- 등기신청수수료 납부: 법원 등기소 무인발급기에서도 가능하지만 은행에서 미리 내면 편합니다. (3만 원)
3단계: 등기소 (서류 제출)
- 할 일: 관할 등기소(법원) 등기계로 이동합니다.
- 작성: ‘소유권이전등기신청서’를 작성합니다. (미리 인터넷등기소 e-Form으로 작성해 출력해가는 것을 강력 추천합니다.)
- 편철 순서: 신청서(갑지/을지) – 취득세영수증 – 등기신청수수료영수증 – 매입채권발행번호 – 위임장 – 인감증명서 – 초본(매도/매수) – 대장(토지/건축물) – 계약서 – 거래신고필증 – 등기필증.
- 제출: 등기 공무원에게 제출하면 검토 후 접수증을 줍니다.
Tip: 등기소 민원 상담 창구에 가면 서류 순서와 빠진 것을 친절하게 봐줍니다. 걱정 말고 물어보세요!
4. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. e-Form(이폼)이 뭔가요?
A. 대법원 인터넷등기소 사이트에서 등기신청서를 미리 작성하는 기능입니다. 손으로 쓰면 오타가 났을 때 다시 써야 하지만, e-Form은 수수료도 2,000원(서면은 3,000원) 더 싸고 현장에서 처리가 빠릅니다. 가능하면 집에서 미리 작성해 출력해 가세요.
Q2. 등기 권리증은 언제 오나요?
A. 접수 후 문제가 없으면 보통 3~5일 영업일 내에 완료됩니다. 다시 찾으러 가기 귀찮다면 접수할 때 우편 발송(3,000원 정도)을 신청하면 집으로 등기 권리증을 보내줍니다.
Q3. 매도인이 인감도장을 안 찍어주면 어쩌죠?
A. 잔금을 치르는 자리에서 위임장에 인감도장이 선명하게 찍혔는지 반드시 확인해야 합니다. 나중에 찍어달라고 하면 만나기 힘듭니다. 그래서 백지 위임장을 여분으로 챙기는 것이 필수입니다.
결론: 하루 일당 50만 원, 해볼 만한 도전
처음에는 용어가 낯설어 두렵지만, 막상 해보면 구청과 등기소 공무원들이 아주 친절하게 알려줍니다. 내 집을 내 손으로 등기했다는 성취감과 함께 소고기 사 먹을 돈도 아낄 수 있습니다.
- 대출 없는 집이라면 무조건 셀프 등기.
- 잔금일 전 e-Form으로 신청서 미리 작성.
- 매도인용 인감증명서와 위임장 도장 확인 철저.
이 3가지만 기억하면 여러분도 등기 전문가가 될 수 있습니다.
[다음 단계]
등기까지 마쳤으니 이제 진정한 ‘자가 보유자’가 되셨습니다! 그런데 집을 사고 나서 연말정산 때 세금을 수백만 원 환급받을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
다음 글에서는 월급쟁이 집주인들의 필수 절세 항목인 [장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 요건 및 한도(최대 1,800만 원)]에 대해 알아보겠습니다.