“이 가격에 이 퀄리티라고?” 인터넷에서 본 완벽한 집, 막상 부동산에 전화하면 “방금 나갔네요, 대신 더 좋은 집 보여드릴게요”라는 말을 들어보신 적 있나요? 전형적인 허위매물(미끼상품) 수법입니다.
부동산 하락기와 상승기가 혼재된 2026년 현재, 정확한 시세를 파악하지 못하면 남들보다 수천만 원 비싸게 계약하거나, 깡통전세의 피해자가 될 수 있습니다. 집주인이 부르는 ‘호가’는 ‘희망 사항’일 뿐, 우리가 믿어야 할 것은 국토부에 신고된 ‘실거래가’입니다.
오늘은 스마트폰 하나로 진짜 시세를 1분 만에 조회하는 방법과, 사진만 보고도 가짜 매물을 걸러내는 구별법을 완벽하게 정리해 드립니다.
🔍 집 보러 가기 전 필수 체크리스트
📑 이 글의 핵심 포인트
- 호가 vs 실거래가: 집주인이 부르는 가격 말고, ‘진짜 팔린 가격’을 봐야 합니다.
- 필수 앱 3대장: 호갱노노(분위기), 아실(비교), 국토부(팩트) 활용법.
- 허위매물 필터링: “너무 싸고 좋은 집은 없다”는 진리를 기억하세요.
1. 실거래가 조회: 국토부 vs 네이버 부동산
가장 정확한 데이터는 국가가 가지고 있습니다. 계약 체결 후 30일 이내에 신고된 데이터가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라옵니다.
✅ 조회 방법 (2026 최신)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: 가장 정확하지만 보기가 조금 불편합니다. 확정일자 자료까지 공개되어 전월세 시세 파악에 유리합니다.
- 아실 (아파트 실거래가): 여러 아파트의 가격 흐름을 비교 그래프로 보여주어 ‘매수 타이밍’ 잡기에 좋습니다.
- 네이버 부동산: 현재 나와 있는 매물(호가)과 과거 실거래가를 한눈에 비교하기 가장 편합니다. ‘동일 매물 묶기’ 기능을 켜면 중복 매물을 거를 수 있습니다.
2. 허위매물(미끼)의 3가지 특징
부동산 앱을 보다가 “어? 여기 시세가 5억인데 이 집만 3억 5천이네?”라는 생각이 든다면 99.9% 허위매물입니다.
🚨 절대 연락하면 안 되는 매물 특징
- 시세보다 터무니없이 저렴함: 급매물도 시세의 10~15% 수준이지, 반값은 없습니다.
- 설명이 모호함: “일단 오시면 보여드려요”, “상담 환영” 같은 문구만 있고, 층수나 관리비 등 상세 정보가 비어있습니다.
- 사진이 너무 예쁨: 모델하우스 사진을 도용하거나, 광각 렌즈로 방을 운동장처럼 늘려놓은 사진은 의심해야 합니다.
3. “방금 계약됐어요” 수법 대처법
막상 부동산에 가면 중개사가 “아이고, 고객님 오시는 중에 그 집이 계약금을 받았네요. 대신 비슷한 가격에 더 좋은 집이 있는데…”라며 다른 집(원래 팔려던 집)으로 유도합니다.
이런 곳은 즉시 나오셔야 합니다. 거짓말로 시작된 계약이 안전할 리 없습니다. “그 집 아니면 안 봅니다”라고 단호하게 말하고 나오는 용기가 필요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. ‘거래 완료’가 안 뜬 매물은 진짜 있는 건가요?
A. 아닙니다. 중개사가 게을러서, 혹은 미끼로 쓰려고 거래 완료 처리를 일부러 늦게 하는 경우가 많습니다. 반드시 방문 전 전화로 확인해야 합니다.
Q2. 실거래가보다 호가가 너무 높으면요?
A. 집주인이 시세 파악을 못 했거나 배짱을 부리는 경우입니다. 급한 게 아니라면 그런 집은 거르거나, 실거래가 데이터를 보여주며 가격 협상(네고)을 시도해 볼 수 있습니다.
Q3. 신축 빌라는 실거래가가 없는데 어떡하죠?
A. 신축은 데이터가 없어 ‘깜깜이 시세’인 경우가 많습니다. 주변 구축 빌라의 시세나 공시가격을 참고하되, 전세보증보험 가입이 가능한지(공시가 126% 룰)를 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.
📞 방문 전, 이 전화 한 통으로 헛걸음 방지하기
무작정 부동산에 찾아가지 마세요. 전화로 2가지만 물어보면 진짜 매물인지, 실력 있는 중개사인지 10초 만에 간파할 수 있습니다.
[실전 검증 스크립트]
“사장님, 네이버 보고 전화드렸는데요. OO아파트 105동 8층 5억짜리 매물 있죠?”
(핵심 질문 1) “거기 지금 세입자 살고 계신가요, 아니면 공실인가요?”
(핵심 질문 2) “제가 지금 바로 가면 집주인분이랑 통화해서 집 볼 수 있게 해주실 수 있나요?”
💡 판독법:
- “잠시만요, 확인해 보고 연락드릴게요” (뜸 들임) 👉 허위일 확률 80%
- “아, 그 집은 보기가 좀 힘든데…” 👉 100% 미끼 매물
- “네, 지금 비번 있어서 바로 가능해요” 👉 진성 매물 (GO!)
이 대화법을 꼭 저장해 두셨다가, 집 보러 가기 전 3곳 이상 전화해 보고 가장 명확하게 답변하는 곳으로 가시길 바랍니다.