이사할 때 보증금 다음으로 큰돈이 들어가는 항목이 바로 ‘부동산 중개수수료(일명 복비)’입니다. 전세 3억 원짜리 집만 구해도 최대 90만 원(VAT 별도)이 넘는 돈을 수수료로 내야 합니다.
하지만 많은 분들이 “법정 수수료니까 무조건 다 줘야 하나?”라고 생각하며 공인중개사가 부르는 대로 입금하곤 합니다. 결론부터 말씀드리면 중개수수료는 ‘협의’가 가능합니다. 또한, 2026년 개정된 요율표를 정확히 알고 있다면, 부당하게 초과 청구된 금액을 돌려받거나 사전에 조율하여 수십만 원을 아낄 수 있습니다.
오늘은 호갱 되지 않는 2026년 최신 중개수수료 요율표와 현금영수증 의무 발행 여부, 그리고 공인중개사와 얼굴 붉히지 않고 수수료를 깎는 실전 협의 멘트까지 상세하게 알려드립니다.
🏠 스마트한 세입자를 위한 필독 가이드
📑 이 글의 핵심 포인트
- 요율표 확인: 매매와 임대차(전월세)는 요율이 다릅니다. (최대 0.9% vs 0.8%)
- 부가세 별도? 일반과세자는 10% 지급, 간이과세자는 안내도 됩니다. (확인법)
- 협의 타이밍: 잔금 날이 아니라 ‘계약서 쓰기 전’에 말해야 깎아줍니다.
1. 2026년 부동산 중개보수 요율표 (서울/경기 기준)
중개수수료는 국토교통부령으로 정한 ‘상한 요율’이 있습니다. 즉, 공인중개사는 이 요율보다 더 많이 받을 수는 없지만(불법), 덜 받는 것은(협의) 가능합니다.
✅ 임대차 (전세·월세) 요율
| 거래 금액 구간 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천 ~ 1억 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 ~ 6억 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 ~ 12억 미만 | 0.4% | 없음 |
※ 오피스텔(주거용)은 매매/임대차 구분 없이 0.4%(임대차) 또는 0.5%(매매)로 고정 요율이 적용되는 경우가 많으니 별도 확인이 필요합니다.
🧮 복비 자동 계산기 활용
직접 계산하기 복잡하다면 네이버나 법제처 계산기를 이용하세요. ‘거래금액’과 ‘지역’만 넣으면 법정 한도액이 바로 나옵니다.
2. 부가세(VAT) 10%, 꼭 내야 하나요?
중개사가 “수수료 30만 원에 부가세 별도니까 33만 원 입금하세요”라고 할 때, 무조건 줘야 할까요? 중개업소의 사업자 유형에 따라 다릅니다.
- 일반과세자: 부가세 10%를 요구할 수 있습니다. (세금계산서/현금영수증 발행 의무)
- 간이과세자: 원칙적으로 부가세 10%를 걷을 수 없습니다. (단, 2021년 세법 개정으로 직전 연도 매출 4,800만 원 이상인 간이과세자는 세금계산서 발행이 가능하므로 징수 가능할 수 있음)
💡 꿀팁: 사업자등록증 확인하기
부동산 사무실 벽에 걸린 ‘사업자등록증’을 보세요. ‘간이과세자’라고 적혀 있다면, “사장님 간이과세자신데 부가세는 빼주세요”라고 정당하게 요구할 수 있습니다. 또한, 중개수수료는 소득공제(현금영수증) 대상이므로 연말정산 때 30% 공제 혜택을 꼭 챙기시기 바랍니다.
3. 복비 깎는 협의(네고) 타이밍과 멘트
수수료 협의는 타이밍 싸움입니다. 잔금 치르는 날 이삿짐센터 오고 정신없을 때 말하면 100% 실패합니다. 중개사는 이미 일을 다 마쳤기 때문입니다.
✅ 최고의 타이밍: 가계약금 보내기 전
매물이 마음에 들어서 “계약할게요”라고 말하기 직전, 혹은 가계약금을 입금하기 직전이 협상력이 가장 높습니다.
🗣️ 실전 협의 멘트
- 기본형: “사장님, 제가 예산이 좀 빠듯해서 그런데 수수료는 0.3% 말고 0.2%로 맞춰주시면 지금 바로 가계약금 넣겠습니다.”
- 매도인/임대인 우위 시장: “법정 상한요율(0.X%) 다 드리기는 좀 부담스러운데, 부가세 포함해서 딱 OO만 원으로 하시죠.”
- 재계약 시: “사장님 통해서 재계약서만 쓰는 건데(대필), 법정 수수료 다 내는 건 무리입니다. 대필료 정도로 10~20만 원에 해주시죠.”
4. 묵시적 갱신 후 이사 갈 때 수수료는 누가?
많은 세입자분들이 헷갈려 하는 부분입니다. 계약 기간을 다 채우지 못하고 나갈 때, 복비는 누가 낼까요?
| 상황 | 수수료 부담 주체 |
|---|---|
| 계약 기간 만료 시 | 집주인 (임대인) 부담 |
| 계약 기간 중도 퇴거 | 원칙은 집주인이지만, 특약에 따라 세입자가 내는 것이 관례 |
| 묵시적 갱신 중 퇴거 | 집주인 (임대인) 부담 |
특히 묵시적 갱신(자동 연장)이 된 상태에서 세입자가 해지 통보를 하고 3개월 뒤에 나갈 때는, 법적으로 ‘계약의 정상 종료’로 보므로 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 집주인이 내야 합니다. (단, 이를 모르는 집주인과 다툼이 자주 발생하니 관련 판례나 법령을 미리 찾아두는 것이 좋습니다.)
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 현금영수증 발행을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 부동산 중개업은 현금영수증 의무 발행 업종입니다. 10만 원 이상 거래 시 소비자가 요청하지 않아도 발행해야 합니다. 거부할 경우 국세청(홈택스)에 신고하면, 미발행 금액의 20% 가산세가 부과되며 신고자는 포상금을 받을 수 있습니다.
Q2. 공동중개(부동산 두 곳)면 수수료를 두 번 내나요?
A. 아닙니다. 세입자는 내가 의뢰한 부동산 사장님에게 한 번만 내면 됩니다. 사장님들끼리 알아서 수익을 나눕니다.
Q3. 계약이 파기되면 수수료는요?
A. 내 단순 변심으로 파기했다면 수수료를 내야 할 수 있습니다. 하지만 중개사의 과실(설명 의무 위반 등)로 파기되었다면 낼 필요가 없습니다.
💡 에디터의 결론
부동산 중개수수료는 ‘정가’가 아니라 ‘상한가’입니다. 0.1%의 차이가 수십만 원을 좌우합니다.
부끄러워하지 마세요. 계약서에 도장 찍기 전, “사장님, 저희 복비 조금만 조정 가능할까요?”라는 한 마디가 여러분의 소중한 이사 비용을 아껴줄 것입니다. 이것은 소비자의 당연한 권리입니다.