“집주인이 결국 돈을 못 구했대요. 보증보험 들어놨는데 돈은 언제 나오나요?”
집주인에게 내용증명도 보내고 임차권등기까지 마쳤는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 이제는 국가(HUG 주택도시보증공사)에 “대신 갚아달라”고 요청할 차례입니다. 이를 ‘보증 이행청구’라고 합니다.
하지만 이행청구 버튼만 누르면 바로 입금되는 것이 아닙니다. HUG는 공공기관인 만큼 절차가 매우 까다롭고, 서류가 하나라도 미비하면 심사가 반려되어 돈 받는 기간이 한 달, 두 달씩 늦어질 수 있습니다.
오늘은 피 말리는 기다림을 최소화하기 위해, 이행청구 신청 가능 시기부터 심사 기간, 그리고 가장 중요한 돈 받는 순간의 집 비우기(명도) 절차까지 실전 가이드를 제공합니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (청구 전 필수 선행 절차)
이행청구를 하려면 ‘계약 해지’와 ‘대항력 유지’가 법적으로 증명되어야 합니다. 아직 아래 절차를 안 밟으셨다면 신청 자체가 불가능합니다.
1. 언제 신청할 수 있나요? (청구 요건)
전세 계약이 끝났다고 바로 신청할 수 있는 게 아닙니다. 약관상 정해진 ‘사고 발생일’이 지나야 합니다.
청구 가능 시기
- 계약 종료 후 1개월 경과: 계약 만료일로부터 1달이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우.
- 임차권등기 완료: 법원에 신청한 ‘임차권등기명령’이 등기부등본(을구)에 기재가 완료된 상태여야 함.
주의: 임차권등기가 등본에 올라가기 전에 무턱대고 이사를 가버려서 대항력(전입신고)을 상실했다면, 보증보험 이행청구가 거절될 수 있습니다. 반드시 등기 확인 후 이사하세요.
2. 복잡한 서류, 한 번에 준비하기 (체크리스트)
HUG 지사 방문 전, 아래 서류를 빠짐없이 챙겨야 헛걸음을 안 합니다. (모든 서류는 1개월 이내 발급분)
- 신분증: 주민등록증 또는 운전면허증.
- 임대차계약서 원본: 확정일자가 찍혀 있어야 함. (계약 종료 확인용)
- 부동산 등기부등본: 임차권등기가 기재된 것.
- 주민등록초본: 주소 변동 이력이 포함된 것 (전입신고 유지 확인용).
- 계약 해지 증빙 서류: 내용증명, 문자 메시지 출력본, 녹취록 등 (집주인에게 계약 종료 의사를 통보했다는 증거).
- 보증채무이행청구서: HUG 양식 (현장 작성 가능).
- 계좌입금의뢰서: 돈 받을 통장 사본.
- 인감증명서 및 인감도장: 본인 확인용.
은행 전세 대출이 있다면?
대부분의 전세자금대출은 은행이 보증금 반환 채권에 질권 설정을 해둡니다. 이 경우 HUG는 세입자가 아닌 은행에 먼저 대출금을 갚고, 남은 차액만 세입자에게 줍니다. 따라서 ‘금융거래확인서’ 등 대출 관련 서류가 추가로 필요할 수 있습니다.
3. 이행청구 진행 절차 (심사~입금)
신청서를 접수하고 나면 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 보통 접수일로부터 입금까지 약 4주~6주 정도 소요됩니다.
① 접수 및 심사
HUG 담당자가 서류를 검토하고, 집주인에게 “세입자가 청구했으니 우리가 대신 갚겠다”는 통지를 보냅니다. 집주인이 이 연락을 피하면(폐문부재) 공시송달 절차 때문에 기간이 더 길어질 수 있습니다.
② 이행 승인 통지
심사가 통과되면 HUG에서 세입자에게 “보증 이행 승인” 문자나 알림톡을 보냅니다. 이제 돈 받을 준비가 되었습니다.
③ 명도 (집 비워주기) [가장 중요]
HUG가 돈을 입금해 주는 조건은 “세입자가 집을 비워주는 것(명도)”입니다.
- 이사 날짜 조율: 이사 갈 집 날짜와 HUG 지급일을 맞춰야 합니다.
- 비밀번호 인계: 짐을 모두 빼고, 현관 비밀번호나 카드키를 HUG 담당자(또는 관리인)에게 넘겨줘야 합니다.
- 명도 확인서: 집이 비었다는 것이 확인되면 HUG가 입금 절차를 진행합니다.
4. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 보증금 전액을 다 받을 수 있나요?
A. 네, 가입한 보증 금액 한도 내에서 전액 지급됩니다. 다만, 지연 이자는 주지 않습니다. 집주인이 돈을 늦게 줘서 발생한 손해(이자)는 HUG가 책임지지 않으므로, 이는 별도로 집주인에게 민사 소송을 해야 합니다.
Q2. 관리비와 공과금은 어떻게 하나요?
A. 집을 비워주는 날(명도일)까지 발생한 관리비와 가스비, 전기세 등 공과금은 세입자가 완납해야 합니다. 완납 영수증을 HUG에 제출해야 명도 확인이 완료됩니다.
Q3. 이사 갈 집 잔금을 치러야 하는데 HUG 돈이 늦게 나오면요?
A. 이게 가장 큰 문제입니다. HUG 심사 기간은 유동적이라 딱 맞춰 나오지 않을 수 있습니다. 그래서 보통 ‘단기 대출’을 쓰거나, 이사 갈 집주인에게 양해를 구해 잔금일을 넉넉하게 잡아야 합니다. 심사 기간 동안 은행 대출 이자가 계속 나가는 경우, 일부 은행은 HUG 이행청구 접수증으로 대출 만기 연장을 해주기도 하니 은행과 먼저 상의하세요.
5. 숨겨진 팁: HUG 안심전세 앱 활용
과거에는 무조건 지사를 방문해야 했지만, 최근에는 모바일 ‘HUG 안심전세’ 앱을 통해서도 비대면 이행청구가 가능해졌습니다.
- 장점: 지사 방문 시간 절약, 서류 사진 촬영 업로드 가능.
- 단점: 서류가 복잡하거나 특이 사항(묵시적 갱신 중 해지 등)이 있으면 반려될 확률이 있어, 확실한 처리를 원하면 방문 접수를 추천합니다.
결론: 끝날 때까지 끝난 게 아니다
보증보험 이행청구는 돈을 떼일 걱정은 없애주지만, 돈을 받는 시점까지의 ‘시간 싸움’입니다.
- 임차권등기가 등본에 올라오자마자,
- HUG 지사에 서류를 접수하고,
- 심사 승인이 떨어지면 이사 날짜(명도일)를 잡아 돈을 받는다.
이 흐름을 명확히 알고 미리미리 서류를 챙겨두는 것만이, 이 지긋지긋한 전세 지옥에서 하루라도 빨리 탈출하는 방법입니다.
[다음 단계]
이제 전세 보증금 문제까지 해결되었습니다. 그런데 만약 집을 사거나(매매) 전세를 구하는 과정에서 대출 금리가 너무 올라 부담스럽다면?
다음 글에서는 내 집 마련과 주거 비용 절감을 위한 [2026 특례보금자리론 및 디딤돌 대출 자격 조건과 금리 우대 꿀팁]에 대해 알아보겠습니다.