2026 자금조달계획서 작성법 및 증빙 서류: 부모님 차용증 양식

“집 샀는데 세무서에서 소명 안내문이 날아왔어요.”
“부모님한테 2억 빌렸는데 증여세 내라고 하면 어쩌죠?”

부동산 거래 신고법이 강화되면서, 규제지역이나 일정 금액 이상의 주택을 매수할 때는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’를 의무적으로 제출해야 합니다.

단순히 “내 돈 주고 샀다”고 말하는 것으로는 부족합니다. 통장에 있는 돈이 월급을 모은 것인지, 주식을 판 것인지, 아니면 부모님이 몰래 준 것인지 낱낱이 증명해야 합니다. 여기서 소명이 제대로 안 되면 증여세 폭탄과 가산세까지 맞게 됩니다.

오늘은 자금조달계획서의 올바른 작성법과, 부모님께 돈을 빌릴 때 국세청이 인정해 주는 합법적인 차용증 쓰는 법(법정 이자율 4.6%)을 완벽하게 가이드해 드립니다.

콘텐츠 목차

미리 읽어두면 좋은 글 (자금 마련과 세금)

자금 출처를 소명하려면, 내가 가진 돈과 대출금을 명확히 구분해야 합니다.

1. 자금조달계획서, 누가 언제 내야 하나?

계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가 신고와 함께 제출해야 합니다. (보통 공인중개사가 대행해 주지만, 자료는 매수자가 줘야 합니다.)

제출 대상 (2026년 기준)

규제지역(강남3구, 용산 등): 거래 금액과 상관없이 모든 주택 거래 시 제출 + 증빙 자료까지 필수 제출.
비규제지역: 거래 가격 6억 원 이상 주택 매수 시 제출.
법인: 지역/금액 무관하게 모든 거래 제출.

무엇을 적나요?

자기자금: 예금액, 주식 매각 대금, 증여/상속받은 돈, 현금 등.
차입금: 주택담보대출, 신용대출, 사채(부모님 차용금), 임대보증금(전세 끼고 매수 시).

주의: “집에 보관하던 현금 5천만 원”이라고 적으면 100% 세무조사 대상이 됩니다. 요즘 세상에 거액의 현금을 집에 두는 사람은 없다고 보기 때문입니다.

2. 부모님 찬스: 증여인가? 차용인가?

가장 문제가 되는 부분은 ‘그 밖의 차입금’ 항목입니다. 여기에 부모님께 빌린 돈을 적게 되는데, 국세청은 기본적으로 “부모 자식 간의 금전 거래는 증여로 추정한다”는 원칙을 가지고 있습니다.

즉, “빌린 겁니다”라고 주장해도, 확실한 증거가 없으면 “증여받은 거네? 증여세 내!”라고 과세합니다. 이를 피하기 위해 필요한 것이 바로 차용증(금전소비대차계약서)입니다.

증여세 면제 한도 (10년 누적)

차용증을 쓰기 전에, 면제 한도까지는 당당하게 증여 신고를 하는 것이 좋습니다.

성인 자녀: 5,000만 원
미성년 자녀: 2,000만 원

3. 국세청이 인정하는 차용증 작성법 (필수 3요소)

인터넷에 떠도는 대충 쓴 차용증은 효력이 없습니다. 세무조사관이 봤을 때 “이건 진짜 남남처럼 빌려준 게 맞네”라고 인정할 만한 3가지 요소를 갖춰야 합니다.

① 법정 이자율 준수 (연 4.6%)

가족끼리라도 이자를 주고받아야 합니다. 법에서 정한 적정 이자율은 연 4.6%입니다.

2억 원을 빌렸다면: 2억 × 4.6% = 연 920만 원(월 76만 원)의 이자를 드려야 합니다.
무이자도 되나요? 법적으로 연간 이자 차액이 1,000만 원 미만인 경우(대출 원금 약 2.17억 원 이하)에는 증여세가 과세되지 않아 무이자나 저금리도 가능하긴 합니다. 하지만 원금 상환 능력을 입증해야 하므로, 가급적 소액이라도 이자를 지급하는 기록을 남기는 것이 안전합니다.

② 공증 또는 내용증명 (작성 시기 입증)

세무조사가 나오면 그때서야 부랴부랴 차용증을 급조하는 사람들이 많습니다. 이를 막기 위해 “이 문서는 집 살 당시에 작성된 것이 맞음”을 증명해야 합니다.

우체국 내용증명: 가장 저렴하고 확실한 방법입니다. 차용증을 들고 우체국에 가서 내용증명으로 부모님께 보내면 날짜 도장이 찍힙니다.
인감증명서 첨부: 차용증 뒤에 작성일 기준의 인감증명서를 첨부하고 간인합니다.

③ 금융 거래 내역 (가장 중요)

차용증 종이 조각보다 중요한 것은 실제 이체 내역입니다.

부모님이 내 통장으로 돈을 꽂아준 내역.
내가 매달 약속한 날짜에 부모님께 이자를 송금한 내역(적요란에 ‘이자’ 기재 필수).
이 내역이 없으면 차용증은 휴지 조각이 됩니다.

4. 자금조달계획서 증빙 서류 준비 (체크리스트)

규제지역이거나 6억 이상 주택 매수 시, 계획서와 함께 아래 서류를 미리 준비해서 중개사에게 줘야 합니다.

예금잔액증명서: 통장에 있는 돈 증명.
주식거래내역서: 주식 팔아서 마련했다면 매도 내역.
소득금액증명원: 내 소득으로 모은 돈임을 증명 (근로소득원천징수영수증).
증여세 신고서 접수증: 부모님께 5천만 원 받고 신고했다면 그 접수증.
금융거래확인서(부채증명서): 은행 대출금 내역.
금전소비대차계약서(차용증): 부모님 등 개인에게 빌린 돈.
부동산 매매계약서/임대차계약서: 살던 전세금을 빼서 보태는 경우.

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 차용증 이자는 언제까지 줘야 하나요?
A. 원금을 다 갚을 때까지 줘야 합니다. 만약 10년 만기로 썼다면 10년 동안 이자를 주거나, 중간에 원금을 조금씩 갚아나가야 합니다. 이자만 내다가 만기에 원금을 안 갚으면 결국 증여로 봅니다.

Q2. 부모님이 이자를 받으면 세금 내야 하나요?
A. 네, 원칙적으로 이자소득세(27.5%)를 내야 합니다. (비영업대금의 이익). 부모님이 종합소득세 신고 시 이 금액을 합산 신고해야 완벽한 방어가 됩니다. 금액이 크지 않다면 신고 안 하는 경우도 있지만, 원칙은 그렇습니다.

Q3. 친구한테 빌린 돈도 차용증 써야 하나요?
A. 네, 타인 간의 거래라도 거액이 오고 갔다면 차용증과 이자 지급 내역이 있어야 자금 출처로 인정받기 쉽습니다.

결론: 세금 앞에서는 부모 자식도 ‘남’이어야 한다

“가족끼리 무슨 차용증이야”라는 안일한 생각이 수천만 원의 세금 폭탄을 부릅니다. 자금조달계획서는 국세청이 여러분의 통장을 들여다볼 수 있는 ‘초대장’과 같습니다.

5천만 원까지는 증여세 신고(공제).
초과분은 차용증 작성(연 4.6% 이자 지급).
매달 이자 자동이체로 기록 남기기.

이 3가지 원칙만 지킨다면, 아무리 깐깐한 세무조사가 나와도 당당하게 소명할 수 있습니다.

[다음 단계]
자금 소명까지 완벽하게 마치고 드디어 등기를 쳤습니다! 그런데 아파트 옵션으로 시스템 에어컨이나 중문을 설치하려고 하시나요?
인테리어 공사를 할 때 ‘현금영수증’을 챙겨두지 않으면 나중에 집 팔 때 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다.
다음 글에서는 집값 오를 때를 대비한 [인테리어 비용 양도세 필요경비 인정 항목 vs 불인정 항목 총정리]에 대해 알아보겠습니다.

2026 자금조달계획서 작성법 및 증빙 서류: 부모님 차용증 양식과 이자율 (세무조사 면제)