2026 양도소득세 비과세 조건: 1가구 1주택 및 일시적 2주택 비법

5억 원에 산 아파트가 10억 원이 되었습니다. 5억 원을 벌었으니 세금을 절반쯤 내야 할까요? 정답은 “조건만 맞으면 0원”입니다. 이것이 바로 대한민국 부동산 세법의 가장 강력한 혜택인 ‘1세대 1주택 비과세’ 제도입니다.

하지만 2026년 현재, 조정대상지역 여부와 거주 기간 요건이 복잡하게 얽혀 있어 자칫 실수하면 ‘비과세’가 ‘세금 폭탄’으로 바뀌기도 합니다. 특히 이사를 가기 위해 잠시 집이 2채가 된 경우(일시적 2주택)의 처분 기한을 놓치는 분들이 너무 많습니다.

오늘은 내 집을 팔 때 세금을 한 푼도 내지 않기 위한 비과세 필수 조건과, 이사 갈 때 꼭 알아야 할 일시적 2주택 특례를 완벽하게 정리해 드립니다.

1. “보유냐 거주냐” 2년의 법칙

가장 많이 헷갈리는 부분입니다. “그냥 2년 갖고 있으면 되는 거 아니야?”라고 생각했다가 큰코다칩니다. 내가 집을 ‘샀을 때(취득 시점)’ 그 지역이 규제지역이었는지가 중요합니다.

취득 당시 지역	비과세 요건	비고
비조정대상지역	2년 이상 보유	전세 주고 살아도 됨
조정대상지역 (서울 강남3구+용산 등)	2년 보유 + 2년 실거주	주민등록 전입 필수

※ 주의: 취득 당시엔 조정지역이었는데, 팔 때 해제되었더라도 ‘취득 당시’ 기준이므로 2년 거주 요건은 사라지지 않습니다. (단, 거주 요건 적용 배제 등 예외 조항은 세무사 상담 권장)

---

2. 이사 갈 때 ‘일시적 1가구 2주택’ 비과세

새 집을 샀는데 옛날 집이 안 팔려서 잠시 2채가 된 경우, 투기 목적이 아니므로 비과세 혜택을 줍니다. 이를 ‘일시적 2주택 특례’라고 합니다. 단, ‘3년’이라는 골든타임을 지켜야 합니다.

✅ 1-2-3 법칙 (비조정/조정 공통)

1. 1년 후: 첫 번째 집(A)을 사고 1년이 지난 후에 두 번째 집(B)을 살 것.
2. 2년 보유: 첫 번째 집(A)은 2년 이상 보유(조정지역은 거주) 요건을 채울 것.
3. 3년 이내: 두 번째 집(B)을 산 날로부터 3년 이내에 첫 번째 집(A)을 팔 것.

과거 조정지역 간 이동 시 1년 또는 2년 내 처분 조건이 있었으나, 부동산 대책 완화로 현재는 전국 대부분 3년으로 넉넉해졌습니다.

---

3. 양도세 줄여주는 ‘필요경비’ 챙기기

만약 12억 원이 넘는 고가 주택이라 세금을 내야 한다면? 집을 팔 때 들어간 비용을 ‘필요경비’로 인정받아 세금을 깎을 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)