“인테리어비로 5천만 원 썼는데, 양도세 계산할 때 다 뺄 수 있는 거 아닌가요?”
“현금으로 하면 10% 깎아준대서 영수증 안 받았는데 어떡하죠?”
집을 살 때만큼이나 중요한 것이 ‘집을 팔 때’입니다. 집값이 올라서 시세 차익을 얻었다면 양도소득세를 내야 하는데, 이때 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 유일한 방법은 ‘필요경비’를 최대한 많이 인정받는 것입니다.
하지만 내가 쓴 모든 돈이 경비로 인정되는 것은 아닙니다. 세법에서는 집의 가치를 실질적으로 높인 ‘자본적 지출’만 인정하고, 단순한 유지 보수인 ‘수익적 지출’은 인정하지 않습니다.
오늘은 집주인들이 가장 헷갈려 하는 양도세 필요경비 인정 항목과 불인정 항목을 명확히 구분하고, 훗날 세무서에 제출할 증빙 서류(현금영수증 등) 챙기는 법을 정리해 드립니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (부동산 세금 기초)
세금 문제는 미리 준비하지 않으면 나중에 해결할 방법이 없습니다.
1. 인정되는 항목: 자본적 지출 (O)
집의 ‘내용연수(수명)’를 늘리거나 ‘가치’를 현실적으로 상승시킨 공사 비용입니다. 이 항목들은 나중에 집을 팔 때 양도차익에서 뺄 수 있어 세금이 줄어듭니다.
주요 인정 항목
- 발코니 확장 공사비: 가장 대표적인 항목입니다. 합법적인 확장은 집의 가치를 확실히 높여줍니다.
- 샷시(새시) 교체: 알루미늄 샷시를 하이샷시 등으로 교체하는 비용 (내외부 창호 전체).
- 보일러 교체: 단순 수리가 아닌 본체 전체를 교체한 경우.
- 배관 공사: 노후된 난방 배관이나 수도 배관을 교체한 비용.
- 시스템 에어컨 설치: 천장형 에어컨 설치 비용 (가전제품이 아닌 건축 설비로 간주).
- 중문 설치: 현관 중문 설치 비용도 인정되는 추세입니다.
팁: 위 공사를 할 때는 반드시 ‘공사 계약서’에 품목을 상세히 적어야 합니다. 뭉뚱그려 “인테리어비”라고 적으면 부인당할 수 있습니다.
2. 인정되지 않는 항목: 수익적 지출 (X)
집의 ‘기능을 유지’하거나 ‘원상복구’하는 데 든 비용, 또는 개인의 취향에 따른 인테리어 비용은 공제되지 않습니다. 아무리 비싼 자재를 썼어도 세금 혜택은 0원입니다.
주요 불인정 항목
- 도배 및 장판: 벽지, 바닥재(마루 포함) 교체 비용은 원칙적으로 인정되지 않습니다.
- 싱크대 및 주방 가구: 붙박이장, 신발장, 싱크대 교체는 가구 구입으로 보아 인정되지 않습니다.
- 페인트(도색) 및 방수 공사: 옥상 방수나 외벽 도색은 유지 관리 비용으로 봅니다.
- 조명 및 문짝 교체: LED 등 교체, 방문 교체, 타일 시공, 욕실 수리비.
- 보일러 수리비: 부품 교체 등 수리 비용.
주의: “바닥을 뜯어내고 보일러 배관을 교체하면서 마루를 다시 깔았다”면, 배관 공사비와 그에 수반된 마루 시공비는 인정받을 여지가 있습니다. 하지만 단순 마루 교체는 안 됩니다.
3. 증빙 서류: 이게 없으면 말짱 도루묵
항목이 맞더라도 ‘적격 증빙’이 없으면 세무서에서 인정해주지 않습니다.
필수 증빙 서류 3종 세트
- 공사 도급 계약서: 공사 내용과 금액이 적힌 계약서.
- 대금 지급 증빙:
- 세금계산서 (가장 확실)
- 현금영수증 (소득공제용 또는 지출증빙용)
- 신용카드 매출전표
- 계좌 이체 내역: 실제로 돈을 보낸 기록.
“사장님이 부가세 10% 더 달라고 하는데요?”
인테리어 업계 관행상 “현금으로 하면 부가세 빼주겠다”는 제안을 많이 받습니다.
- 계산: 내가 줄일 수 있는 양도세가 부가세(10%)보다 크다면, 부가세를 내고서라도 현금영수증을 받는 것이 이득입니다.
- 예시: 양도차익이 커서 양도세율이 30% 구간이라면, 100만 원 공사비에 대해 부가세 10만 원을 더 내더라도 나중에 세금을 30만 원 아낄 수 있습니다. (반대로 비과세 대상자라면 굳이 증빙이 필요 없을 수도 있습니다.)
4. 기타 필요경비 인정 항목 (취득/양도 단계)
공사비 외에도 집을 사고팔 때 들어간 부대비용도 공제됩니다.
- 취득세: 집 살 때 낸 세금 (영수증 없어도 구청에서 확인 가능).
- 중개 수수료(복비): 살 때 낸 돈 + 팔 때 낸 돈 모두 포함 (현금영수증 필수).
- 법무사 비용: 소유권 이전 등기 대행료, 인지대, 증지대.
- 국민주택채권 매각 차손: 채권을 사자마자 은행에 할인해서 팔았을 때 발생한 손실금 (영수증 보관 필수).
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 간이 영수증도 되나요?
A. 안 됩니다. 문방구에서 파는 간이 영수증이나 견적서, 거래명세표만으로는 인정받기 어렵습니다. 반드시 세금계산서, 현금영수증, 카드 전표 중 하나가 있어야 합니다. (단, 금융 거래 내역이 확실하다면 소명해 볼 수는 있으나 위험 부담이 큽니다.)
Q2. 전 집주인이 샷시 공사한 것도 제가 공제받나요?
A. 아니요. 내가 지출한 비용만 내 양도세 계산 때 공제됩니다. 전 주인이 쓴 돈은 전 주인의 양도세 때 이미 써먹었을 것입니다.
Q3. 영수증을 잃어버렸어요.
A. 시공 업체에 연락해서 재발급을 요청하거나, 국세청 홈택스에서 과거 현금영수증/세금계산서 발급 내역을 조회할 수 있습니다. 업체가 폐업했다면 당시의 계약서와 계좌 이체 내역이라도 챙겨서 세무사와 상담해야 합니다.
결론: 영수증은 집 팔 때까지 ‘무기한’ 보관
인테리어 영수증은 연말정산용이 아니라, 집을 팔 때(5년 뒤, 10년 뒤) 쓰는 것입니다.
- 자본적 지출(샷시, 확장, 보일러 등) 위주로 증빙 챙기기.
- 부가세를 주더라도 현금영수증/세금계산서 발급받기.
- 계약서, 이체 내역, 영수증을 파일에 넣어 등기권리증과 함께 보관하기.
이 작은 습관이 나중에 집을 팔 때 여러분의 수익률을 몇 퍼센트 더 올려줄 것입니다.
[다음 단계]
양도세를 아꼈다면, 이제는 보유하는 동안 매년 나오는 세금인 재산세와 종부세를 점검할 차례입니다. “6월 1일”이 왜 중요한지 아시나요?
다음 글에서는 집을 사고팔 때 잔금 날짜를 정하는 기준이 되는 [재산세 과세 기준일(6월 1일)과 보유세 절세 전략]에 대해 알아보겠습니다.