“청약 당첨됐는데, 수중에 5천만 원밖에 없어요. 입주까지 버틸 수 있을까요?”
청약 당첨은 ‘로또’라고 불리지만, 준비되지 않은 자에게는 ‘자금난의 시작’이 될 수 있습니다. 분양가가 6억 원이라면 당장 계약금 6천만 원이 필요하고, 입주 전까지 수억 원의 중도금을 내야 하기 때문입니다.
많은 분들이 “중도금은 은행에서 다 빌려준다던데?”라고 안일하게 생각하지만, 규제 지역이나 분양가 상한선, 개인의 보증 한도에 따라 ‘자납(내 돈으로 납부)’을 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
오늘은 청약 당첨 후 입주까지의 자금 납부 일정(계약금-중도금-잔금)과, 폭탄이 되어 돌아올 수 있는 중도금 대출 이자후불제의 구조, 그리고 입주 시 주택담보대출로 갈아타는 방법까지 자금 조달의 모든 것을 정리해 드립니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (자금 마련 기초)
중도금 대출은 입주 시점에 ‘주택담보대출’로 전환하여 갚아야 합니다. 입주 때 받을 수 있는 대출 상품을 미리 공부해 두세요.
- [대출] 디딤돌 대출 vs 보금자리론 자격 조건 및 금리 비교
- [규제] LTV, DTI, 스트레스 DSR 완벽 정리 및 한도 계산
- [세금] 자금조달계획서 작성법: 부모님 차용증 쓰는 법
1. 분양 대금 납부 스케줄 (10-60-30 법칙)
아파트 분양 대금은 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나누어 냅니다. (단, 고분양가 단지나 후분양은 20-60-20일 수도 있으니 공고문 확인 필수)
① 계약금 (10% ~ 20%)
- 시기: 당첨 발표 후 약 2주~1달 이내.
- 특징: 전액 현금으로 준비해야 합니다. 신용대출을 받거나 예금을 깨서라도 마련해야 하며, 이 돈을 못 내면 당첨이 취소되고 청약 통장도 날아갑니다.
② 중도금 (60%)
- 시기: 계약 후 약 3~6개월 간격으로 6회에 걸쳐 분납 (약 2~3년 소요).
- 특징: 시행사가 주선하는 은행에서 ‘집단 대출’ 형태로 진행됩니다. 개인의 소득보다는 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 보증서를 담보로 빌려줍니다.
③ 잔금 (30%)
- 시기: 아파트 준공 후 입주 지정 기간(보통 2~3개월) 내.
- 특징: 입주 시점에 중도금 대출을 전액 상환하면서, 집 전체를 담보로 하는 ‘주택담보대출’로 갈아타서 냅니다.
2. 중도금 대출의 핵심: 이자 후불제 vs 무이자
“계약금만 있으면 입주 때까지 돈 한 푼 안 든다”는 말은 반은 맞고 반은 틀립니다. 중도금 대출 이자가 쌓이고 있기 때문입니다.
이자 후불제 (대부분의 현장)
- 내용: 공사 기간(2~3년) 동안 발생하는 대출 이자를 건설사가 대신 내주다가, 입주할 때 수분양자(당첨자)가 한꺼번에 갚는 방식입니다.
- 위험성: 금리가 5%라고 가정할 때, 5억 원 대출의 3년 치 이자는 약 3~4천만 원에 달합니다. 입주 때 잔금 외에도 이 목돈을 추가로 준비해야 합니다.
무이자 (미분양/할인 분양 단지)
- 내용: 건설사가 이자를 전액 부담합니다.
- 장점: 입주 때 갚아야 할 이자가 0원입니다. 주로 분양 실적이 저조한 단지에서 혜택으로 내겁니다.
3. 내 돈을 내야 한다고? ‘자납’의 공포
모든 사람이 중도금 60% 전액 대출이 나오는 것은 아닙니다. 대출이 안 나오는 부분은 본인이 현금으로 납부(자납)해야 합니다.
자납이 발생하는 경우
- 규제 지역 (LTV 제한): 투기과열지구(강남3구 등)는 중도금 대출이 50%까지만 나옵니다. 나머지 10%는 4회차나 5회차 납부 시점에 직접 현금으로 내야 합니다.
- 보증 한도 초과: HUG나 HF의 인당 보증 한도(수도권 5억, 지방 3억 등)를 이미 꽉 채워 쓰고 있는 경우(다른 분양권 보유 등) 추가 대출이 거절될 수 있습니다.
- 고분양가: 분양가가 12억 원을 초과하는 경우 등 정책에 따라 대출이 제한될 수 있습니다. (2026년 기준 완화 여부 확인 필요)
대응 전략: 자납 회차가 오기 전에 미리 연체료를 물고 입주 때까지 버티는 방법(연체 전략)도 있지만, 계약 해지 사유가 될 수 있으므로 반드시 분양 사무소와 상담해야 합니다.
4. 입주 시점의 자금 마련: 잔금 대출 전환
입주가 시작되면(사용승인), 기존의 중도금 대출을 갚고 ‘주택담보대출’로 갈아타야 합니다.
- KB시세 감정: 입주 시점이 되면 은행들이 아파트 감정가를 매깁니다. 보통 분양가보다 높게 책정됩니다.
- 한도 계산: 감정가의 LTV 70%(생애최초 80%)까지 대출이 가능합니다.
- 상환: 여기서 나온 대출금으로 [중도금 대출 원금 + 후불제 이자 + 분양 잔금]을 모두 갚습니다.
희망적인 시나리오: 분양가는 6억 원이었는데 입주 때 시세가 9억 원이 되었다면?
LTV 70% 적용 시 6.3억 원까지 대출이 나옵니다. 이 돈으로 분양가 6억 원과 이자를 다 갚고도 남아서, 내 돈(계약금)을 회수하거나 인테리어 비용으로 쓸 수도 있습니다. (단, DSR 한도 내에서만 가능)
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 중도금 대출도 DSR(총부채원리금상환비율) 보나요?
A. 아니요. 중도금 대출을 받을 때는 DSR을 보지 않습니다. (보증서 발급 가능 여부와 신용 점수만 봅니다.) 하지만 입주할 때 잔금 대출(주택담보대출)을 받을 때는 DSR을 철저하게 보므로, 입주 전까지 신용대출을 줄여놔야 합니다.
Q2. 중도금을 미리 내면 혜택이 있나요?
A. 네, 이를 ‘선납 할인’이라고 합니다. 자금 여유가 있다면 대출을 받지 않고 미리 낼 수 있으며, 연 3~5% 정도의 금리로 할인 혜택을 줍니다. 예금 이자보다 높다면 선납하는 것이 이득입니다.
Q3. 소득이 없는 주부나 대학생도 중도금 대출이 나오나요?
A. 네, 가능합니다. 중도금 대출은 HUG/HF 보증서를 기반으로 하므로 소득 증빙이 없어도 신용 불량자가 아니면 대부분 승인됩니다. 다만, 추후 잔금 대출 시에는 소득 증빙(추정 소득 등)이 필요합니다.
결론: 계약금 10%가 끝이 아니다
청약 당첨의 기쁨 뒤에는 냉혹한 자금 계획이 기다리고 있습니다.
- 계약 전: 계약금 10% 현금 확보 및 신용대출 가능 한도 체크.
- 중도금 기간: 이자 후불제 금액 계산 및 자납 발생 가능성 확인.
- 입주 전: DSR 관리를 위한 마이너스 통장 정리.
이 3가지만 확실히 해둔다면, 입주 키를 받는 그날까지 돈 걱정 없이 내 집 마련의 꿈을 완성할 수 있습니다.
[다음 콘텐츠]
자금 계획까지 세웠다면, 이제 청약 당첨을 위한 실전 전략이 필요합니다. 서울 분양가 상한제 단지나 공공분양의 경우 ‘거주 의무 기간’이 있다는 사실을 아시나요? 당첨되고도 전세를 못 줘서 입주를 포기하는 사태를 막기 위해,
다음 글에서는 [2026 분양가 상한제 적용 지역의 전매 제한 및 실거주 의무 기간 총정리]에 대해 알아보겠습니다.