아파트 부부 공동명의 장단점은 주택 매수 시 가장 먼저 결정해야 할 핵심 세무 전략입니다. 과거에는 부부간의 평등을 상징하는 의미로 공동명의를 선택하는 경우가 많았으나, 2026년 현재 부동산 세법 체계에서는 수천만 원의 세금과 직결되는 철저한 ‘계산’의 영역이 되었습니다.
결론부터 말씀드리면 양도소득세와 종합부동산세 측면에서는 공동명의가 압도적으로 유리하지만, 건강보험료 피부양자 자격 박탈이나 기존 명의 변경 시 발생하는 부대비용 등 치명적인 단점도 존재합니다. 본 기사에서는 2026년 세법을 기준으로 단독명의와 공동명의의 세금 차이를 공정별(취득-보유-처분)로 명확히 분석하고, 상황별 맞춤 가이드라인을 제시합니다.
1. 취득 단계 (취득세): 명의에 따른 차이 없음
가장 흔한 오해 중 하나가 “공동명의를 하면 취득세가 줄어든다”는 것입니다. 하지만 취득세는 명의와 무관하게 주택의 ‘취득 가액’ 전체를 기준으로 부과됩니다.
즉, 10억 원짜리 아파트를 단독명의로 사든, 부부가 5:5 지분으로 사든 납부해야 할 총 취득세액은 완벽하게 동일합니다. 따라서 취득 단계에서는 명의 분산으로 인한 절세 효과가 전혀 발생하지 않습니다.
2. 보유 단계 (재산세 및 종합부동산세): 고가 주택일수록 공동명의 압승
집을 보유하는 동안 매년 내야 하는 세금은 재산세와 종합부동산세(종부세)입니다. 재산세는 주택 자체에 부과되므로 명의에 따른 차이가 없지만, 종부세는 ‘인별 과세’이므로 공동명의의 절세 효과가 매우 큽니다.
2026년 기준 종부세 기본공제액은 1인당 9억 원입니다. 단독명의 1세대 1주택자의 경우 12억 원까지 공제되지만, 부부 공동명의를 할 경우 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 종부세를 내지 않습니다. (공시가격 기준)
📊 종부세 공제 한도 비교표 (공시가격 기준)
| 구분 | 종부세 공제 한도 | 15억 원 아파트 보유 시 종부세 | 20억 원 아파트 보유 시 종부세 |
|---|---|---|---|
| 단독명의 (1주택자) | 12억 원 | 과세 대상 (3억 원 초과분) | 과세 대상 (8억 원 초과분) |
| 부부 공동명의 | 18억 원 (9억+9억) | 비과세 (0원) | 과세 대상 (2억 원 초과분) |
💡 핵심 팁: 공동명의자는 특례 신청을 통해 ‘단독명의 방식(고령자/장기보유 세액공제 적용)’과 ‘공동명의 방식(18억 공제)’ 중 본인에게 더 유리한 방식을 매년 9월에 선택하여 납부할 수 있는 선택권이 주어집니다.
3. 처분 단계 (양도소득세): 공동명의의 가장 강력한 무기
부동산 매도 시 발생하는 양도소득세 역시 종부세와 마찬가지로 ‘인별 과세’입니다. 대한민국의 양도세율은 차익이 클수록 세율이 높아지는 ‘누진세율(6%~45%)’ 구조를 취하고 있습니다.
공동명의를 하면 2억 원의 양도차익이 발생했을 때 1명이 2억 원 전체에 대해 높은 세율을 적용받는 것이 아니라, 2명이 각각 1억 원씩 이익을 본 것으로 나뉘어 훨씬 낮은 세율 구간을 적용받게 됩니다. 또한, 매년 1인당 250만 원씩 주어지는 기본공제도 부부가 각각 받아 총 500만 원을 공제받을 수 있습니다.
📋 양도차익 분산 효과 예시 (단순 계산)
- 단독명의 시: 양도차익 2억 원 ➔ 약 38% 세율 구간 적용
- 공동명의 시: 양도차익 각 1억 원 ➔ 약 35% 세율 구간 적용 (세율 인하 및 누진공제액 증가로 수천만 원 절세)
4. 치명적 단점: 건강보험료 피부양자 자격 박탈 리스크
세금이 줄어든다고 무조건 공동명의를 해야 하는 것은 아닙니다. 가장 큰 복병은 ‘건강보험료’입니다.
소득이 없어 직장 가입자인 배우자의 밑에 ‘피부양자’로 등록되어 있던 전업주부가 아파트 지분을 취득하게 되면 재산 기준 요건에 걸릴 수 있습니다. 2026년 기준, 재산과표(공시가격의 60%)가 5억 4천만 원을 초과하면서 연 소득이 1,000만 원을 넘거나, 재산과표가 9억 원을 초과하면 피부양자 자격이 즉시 박탈되어 매월 수십만 원의 지역가입자 건강보험료를 평생 납부해야 합니다. 절세액보다 건보료 폭탄이 더 클 수 있으므로 매수 전 시뮬레이션이 필수입니다.
5. 명의 변경 타이밍: “나중에 바꾸면 안 되나요?”
단독명의로 집을 샀다가 나중에 절세를 위해 공동명의로 변경(증여)하는 경우가 있습니다. 이는 경제적으로 매우 비효율적입니다.
배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제되지만, 명의를 이전받는 50% 지분에 대해 ‘취득세(증여 취득세율 적용)’를 다시 납부해야 합니다. 또한 법무사 등기 비용, 국민주택채권 매입 비용 등이 추가로 발생합니다. 따라서 공동명의는 반드시 ‘최초 주택 취득(잔금) 시점’에 결정하고 진행해야 부대비용을 아낄 수 있습니다.
6. 결론: 부부 공동명의, 이런 분들께 추천합니다
위의 분석을 종합하여, 공동명의가 유리한 경우와 불리한 경우를 정리했습니다.
- ✅ 공동명의가 무조건 유리한 경우:
- 부부 모두 현재 소득이 있어 직장가입자 건강보험료를 납부하고 있는 맞벌이 부부
- 공시가격 12억 원을 초과하는 고가 주택(종부세 대상)을 매수하는 경우
- 단기 투자 목적으로 매수하여 양도소득세 비과세 요건(2년)을 채우지 않고 매도할 계획인 경우
- ❌ 단독명의가 유리한 경우:
- 배우자 한 명이 전업주부(피부양자)이며, 지분 취득 시 재산 기준을 초과하여 건보료 지역가입자로 전환될 위험이 있는 경우
- 소득이 없는 배우자가 대출(주택담보대출 등) 승계나 이자 상환 능력을 증빙하기 어려운 경우
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지분율을 꼭 5:5로 해야 하나요?
A1. 아닙니다. 7:3, 9:1 등 자유롭게 설정할 수 있습니다. 자금 출처 증빙이 부족한 배우자에게 지분을 과도하게 설정하면 증여세(6억 초과 시)가 발생할 수 있으므로, 실제 자금 기여도에 맞춰 지분율을 설정하는 것이 안전합니다.
Q2. 대출을 받을 때 공동명의가 불리한가요?
A2. 주택담보대출 심사 시 LTV(주택담보대출비율)는 주택 가치를 기준으로 하므로 명의에 영향을 받지 않습니다. 다만, DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 부부 합산 소득을 활용할 수 있어 오히려 대출 한도 확보에 유리할 수 있습니다. 단, 두 사람 모두 은행에 방문하여 자필 서명을 해야 하는 번거로움은 있습니다.
Q3. 분양권 상태에서도 공동명의로 변경할 수 있나요?
A3. 네, 가능합니다. 중도금 대출 실행 전이나 입주 지정 기간(잔금 전)에 시행사 및 대출 은행을 방문하여 ‘권리 의무 승계 계약(증여)’을 통해 공동명의로 변경할 수 있습니다. 이 시점에는 아직 등기 전이므로 취득세를 이중으로 내지 않습니다.
Q4. 공동명의 주택을 전월세 줄 때 계약서는 어떻게 쓰나요?
A4. 원칙적으로 공동명의자 전원(남편, 아내)이 임대인으로서 계약서에 서명 및 날인해야 합니다. 부득이하게 한 명만 참석할 경우, 불참하는 명의자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아야 계약의 효력이 완벽히 발생합니다.
Q5. 1세대 1주택 비과세 요건(12억 이하)을 채우면 양도세가 없는데, 그래도 공동명의가 필요한가요?
A5. 양도가액이 12억 원 이하라면 양도세 자체가 전액 비과세되므로 공동명의의 양도세 절세 효과는 없습니다. 다만, 향후 집값이 올라 12억 원을 초과할 가능성이 있거나, 고가 주택으로 분류되어 종부세 절세가 필요하다면 공동명의가 유리합니다.