마음에 드는 집을 발견하고 덜컥 가계약금부터 보내셨나요? 잠깐 멈추세요. 공인중개사가 뽑아주는 ‘표준임대차계약서’만 믿고 도장을 찍었다가는, 나중에 수백만 원의 계약금을 날리거나 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
계약서 하단의 빈칸, 즉 ‘특약사항(Special Covenants)’에 어떤 문구를 넣느냐가 향후 2년의 안전을 결정합니다. 특히 2026년처럼 전세 사기 이슈가 여전하고 대출 심사가 까다로운 시기에는 “대출 안 나오면 계약금 돌려준다”는 한 줄이 생명줄과 같습니다.
오늘 이 글에서는 세입자가 반드시 요구해야 할 필수 특약사항 5가지와, 집주인이 거부할 때 설득하는 방법까지 정리해 드립니다. 이 문구들을 복사해서 계약 당일 가져가세요.
📝 계약서 쓰기 전 필수 체크리스트
📑 필수 특약 BEST 3 미리보기
- 대출 불가 시: “전세자금대출 미승인 시 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.”
- 보증 보험: “임대인은 임차인의 보증보험 가입에 적극 협조한다.”
- 권리 관계: “잔금일 익일까지 현재의 등기부등본 상태를 유지한다.”
1. 전세자금대출 관련 특약 (가장 중요)
버팀목이나 시중 은행 전세대출을 받을 예정이라면 1순위로 넣어야 합니다. 은행 심사는 건물의 상태나 집주인의 세금 체납 여부 때문에 거절될 수도 있기 때문입니다.
✅ 추천 문구 (복사해서 쓰세요)
“임대인 또는 임차목적물의 하자로 인해 전세자금대출 승인이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 조건 없이 즉시 반환한다.”
주의: 단순히 “대출 안 되면 반환”이라고만 쓰면, 세입자의 단순 변심이나 신용 문제로 거절되었을 때 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서 ‘목적물의 하자’라는 조건을 명시하는 것이 집주인을 설득하기에도 좋습니다.
2. 등기부등본 유지 및 근저당 특약
전입신고의 효력은 ‘다음 날 0시’부터 발생한다는 점을 악용하여, 이사 당일에 몰래 대출을 받는 집주인을 막기 위한 조항입니다.
✅ 추천 문구
“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보물권(근저당권 등)을 설정하지 않으며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 손해배상금을 포함하여 반환한다.”
또한, 이미 융자(빚)가 있는 집에 들어갈 때는 “잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소한다”는 특약을 넣고, 잔금 날 은행에 같이 가서 말소하는 것을 확인해야 합니다.
3. 전세보증보험 가입 협조 특약
요즘은 보증보험 가입이 필수입니다. 하지만 간혹 집주인이 집값을 높게 받으려고 공시가격을 조작했거나, 위반건축물인 경우 가입이 거절될 수 있습니다.
✅ 추천 문구
“임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 동의하고 적극 협조한다. 단, 임대인의 귀책사유로 보증 가입이 거절될 시 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환한다.”
4. 수리 및 원상복구 관련 특약
퇴거 시 가장 많이 싸우는 부분입니다. ‘소모품’과 ‘파손’의 경계를 명확히 해야 합니다.
- “입주 전 발생한 하자는 임대인이 잔금일까지 수리한다.” (파손 부위 사진 첨부 필수)
- “난방, 상하수도, 누수 등 중대 하자는 임대인이 수리하고, 전구 교체 등 단순 소모품은 임차인이 부담한다.”
- “반려동물 사육을 금지하되, 적발 시 도배·장판 비용을 임차인이 부담한다.” (또는 사육 허용 시 ‘퇴거 시 원상복구 한다’ 명시)
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 집주인이 특약 넣기를 거부하면 어쩌죠?
A. 떳떳한 집주인이라면 거절할 이유가 없는 내용들입니다. 특히 대출 관련 특약을 거부한다면 그 집은 위험한 집일 확률이 높으므로 계약하지 않는 것이 상책입니다. 중개사를 통해 “이건 요즘 기본 관례다”라고 설득을 요청하세요.
Q2. 표준계약서 양식은 어디서 다운받나요?
A. 법무부에서 제공하는 ‘주택임대차표준계약서’를 사용하는 것이 가장 안전합니다. 여기에는 기본적인 권리 보호 조항들이 이미 포함되어 있습니다.
Q3. 가계약금 보낼 때도 특약이 유효한가요?
A. 네, 유효합니다. 가계약금을 입금할 때 문자로 “전세대출 불가 시 계약금 반환 조건으로 입금합니다”라고 보내고, 집주인의 “알겠다”는 답변을 받아두면 법적 효력이 생깁니다.
✋ 계약서 도장 찍기 전, ‘마지막 3분’
이 글을 읽고 계시다면, 아마 부동산 계약 테이블에 앉아 계실지도 모릅니다. 분위기에 휩쓸려 “네, 네” 하고 도장부터 찍지 마세요. 깐깐한 세입자가 되는 것이 ‘호구’가 되는 것보다 백번 낫습니다.
부동산 소장님께 딱 이렇게 말씀하세요:
이 멘트 하나가 여러분의 2년을, 그리고 수억 원의 자산을 지켜줄 것입니다. 지금 바로 이 화면을 캡처해서 저장해 두세요.
“2026 전세 월세 계약 특약사항 모음: 대출 거절 시 반환 및 보증보험 조건”에 대한 1개의 생각