부동산 가계약금 반환 여부는 부동산 시장에서 가장 빈번하게 발생하는 법적 분쟁 중 하나입니다. 마음에 드는 매물을 선점하기 위해 정식 계약서 작성 전 500만 원에서 1,000만 원가량의 소액을 먼저 입금하는 ‘가계약’ 관행 때문입니다. 많은 분이 “정식 계약서에 도장을 찍지 않았으니 단순 변심해도 당연히 돌려받을 수 있다”고 오해하지만, 법적인 기준은 전혀 다릅니다.
대법원 판례에 따르면, 가계약금의 반환 여부는 단순히 계약서 작성 유무가 아니라 ‘계약의 주요 내용에 대한 합의’ 여부에 따라 결정됩니다. 본 기사에서는 2026년 기준 부동산 가계약금의 법적 효력, 반환이 가능한 경우와 불가능한 경우의 명확한 기준, 그리고 금전적 손실을 막기 위한 필수 문자 특약 양식을 상세히 분석합니다.
1. 부동산 가계약금의 법적 효력: 계약의 성립 요건
우리나라 민법에는 ‘가계약’이라는 법률 용어가 존재하지 않습니다. 따라서 법원은 가계약금을 송금했을 당시의 정황을 바탕으로 이를 ‘성립된 계약’으로 볼 것인지, 아니면 단순한 ‘보관금(증거금)’으로 볼 것인지를 판단합니다.
대법원 판례(2005다39594)에 따르면, 정식 계약서가 작성되지 않았더라도 매매(임대) 목적물, 총거래 대금, 지급 방법(계약금·중도금·잔금 액수와 지급일)에 대한 구체적인 합의가 있었다면 이는 유효한 계약이 성립된 것으로 봅니다. 이 합의는 구두나 문자 메시지로도 효력이 발생합니다. 따라서 돈을 보내기 전 반드시 현장 확인과 서류 검토가 선행되어야 합니다.
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2. 가계약금 반환이 ‘불가능한’ 경우 (계약 성립 O)
매수자(임차인)의 단순 변심으로 가계약금을 포기해야 하는, 즉 반환받지 못하는 조건은 다음과 같습니다. 중개사를 통해 아래의 세부 조건들을 사전에 고지받고 동의한 후 송금했다면 계약이 성립된 것입니다.
- 목적물 특정: 동·호수 등 거래 대상이 명확히 지정됨
- 대금 합의: 총매매 대금(또는 보증금/월세)이 확정됨
- 지급 일정 합의: 계약금 일부로 가계약금을 입금하고, 본 계약일, 잔금일 등이 특정됨
이 상태에서 매수자가 일방적으로 계약을 파기하면, 민법 제565조(해약금)에 따라 지급한 가계약금은 위약금 성격으로 매도인에게 귀속되어 반환받을 수 없습니다.
3. 가계약금 반환이 ‘가능한’ 경우 (계약 미성립 X)
반대로, 계약의 중요 요소에 대한 구체적인 합의 없이 단순히 “다른 사람에게 보여주지 말고 잡아두자”는 의미로 돈만 보냈다면 돌려받을 수 있습니다.
- 매물 미특정: 여러 후보군 중 하나를 고르기 위해 가계약금만 먼저 걸어둔 경우
- 대금 및 일정 미합의: 총금액이나 잔금일 등에 대한 조율 없이 일단 입금부터 한 경우
- 반환 특약 존재: 송금 전 “본 계약 무산 시 가계약금은 조건 없이 반환한다”는 특약을 문자로 남긴 경우 (가장 확실한 방법)
이 경우에는 계약이 성립되지 않은 것으로 보아, 매도인은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득을 반환할 의무가 생깁니다. 만약 매도인이 반환을 거부한다면 내용증명을 발송하여 법적 조치를 예고해야 합니다.
- 반환 거부 시 대처법: 2026 전세보증금 반환 내용증명 작성법 및 임차권등기명령 신청 절차
4. 매도인(임대인)이 파기할 경우: 배액 배상의 기준액
매수자가 아닌 매도인(집주인)이 더 비싸게 팔기 위해 일방적으로 가계약을 파기할 경우, 매도인은 얼마를 배상해야 할까요? 대법원의 판단은 일반적인 상식과 다릅니다.
📊 계약 파기 시 위약금(해약금) 기준표
| 구분 | 파기 주체 | 위약금(해약금) 산정 기준 (대법원 2014다231378) |
|---|---|---|
| 상황 예시 | 총 매매 대금 10억 원 / 정식 계약금 1억 원 (10%) / 실제 송금한 가계약금 1,000만 원 | |
| 매수자 파기 | 매수자 | 기지급한 1,000만 원 포기 + 나머지 계약금 9,000만 원 추가 지급 의무 발생 |
| 매도자 파기 | 매도자 | 기지급받은 1,000만 원 반환 + 약정 계약금 1억 원 추가 배상 (총 1억 1,000만 원) |
💡 핵심 요약: 계약이 유효하게 성립되었다면, 해약금의 기준은 ‘실제 송금한 가계약금’이 아니라 ‘약정된 정식 계약금 전체’입니다. 단, 이는 실무상 소송으로 가는 경우가 많으므로, 이를 방지하기 위해 반드시 사전에 ‘특약’을 설정해야 합니다.
- 적정 시세 파악: 2026 부동산 실거래가 조회 및 허위매물 구별법: 호갱 탈출 실전 가이드 (집주인이 시세 상승을 이유로 파기하려 할 때 유용)
5. 금전 손실을 막는 필수 ‘문자 특약’ 양식
가계약금 분쟁을 원천 차단하는 유일한 방법은 돈을 송금하기 전, 공인중개사나 거래 당사자와 아래의 내용이 담긴 문자 메시지를 주고받아 명확한 합의 증거를 남기는 것입니다.
📋 가계약금 입금 전 필수 문자 양식 (복사해서 사용)
- 거래 목적물: 00아파트 00동 00호
- 거래 대금: 매매대금 0억 원 (계약금 0천만 원, 중도금 없음, 잔금 0억 원)
- 지급 일정: 본계약 작성일 0월 0일 / 잔금일 0월 0일
- [핵심 특약 1] 매수인의 단순 변심으로 계약 파기 시, 가계약금은 반환하지 않는다. (또는 조건 없이 전액 반환한다.)
- [핵심 특약 2] 매도인의 단순 변심으로 계약 파기 시, ‘수령한 가계약금의 배액’만을 상환하고 계약을 해제하기로 합의한다. (계약금 전체 기준 배상 방지)
- [핵심 특약 3] 매수인의 대출 심사 부결 시, 본 계약은 무효로 하고 가계약금은 즉시 전액 반환한다.
- 본 계약 시 추가할 특약: 계약서에 이 한 줄 없으면 1억 날린다: 2026년 부동산 계약 ‘필수 특약’ 모음집
- 전월세 전용 특약: 2026 전세 월세 계약 특약사항 모음: 대출 거절 시 반환 및 보증보험 조건
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 중개사가 가계약금을 본인(중개사) 계좌로 입금하라고 합니다.
A1. 절대 입금하시면 안 됩니다. 모든 부동산 거래 대금은 반드시 등기부등본상의 ‘소유자 본인(매도인/임대인)’ 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
Q2. 자금조달계획서 작성이 부담스러워 계약을 포기하려 합니다. 돌려받을 수 있나요?
A2. 매수자의 개인적인 사정(자금 조달 실패, 계획서 작성 부담 등)은 원칙적으로 정당한 계약 해지 사유가 되지 않으므로 가계약금을 돌려받기 어렵습니다. 송금 전 자금 계획을 확실히 세워야 합니다.
Q3. 매도인이 배액 배상을 거부하고 원래 받은 가계약금만 돌려줍니다.
A3. 가계약 단계라도 합의가 명확하다면 매도인은 배액 배상의 의무가 있습니다. 내용증명 발송 후, 지급명령 신청이나 민사 소송을 진행할 수 있습니다.
Q4. 대출이 안 나와서 계약을 못 하게 되었는데 반환받을 수 있나요?
A4. 위 문자 양식처럼 송금 전 “대출 심사 부결 시 반환한다”는 특약을 명시했다면 돌려받을 수 있습니다. 합의가 없었다면 매수자의 귀책사유로 간주됩니다.