가족 간 부동산 매매는 다주택자인 부모가 자녀에게 자산을 이전할 때, 과도한 증여세를 피하고 합법적으로 세금을 줄이기 위해 활용하는 핵심 절세 전략입니다. 현행 세법상 부모와 자식 등 특수관계인 간의 거래는 원칙적으로 ‘증여’로 추정합니다. 하지만 객관적인 자금 출처를 증빙하고 법에서 정한 ‘정상 가격’ 범위 내에서 거래한다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.
특히 2026년 기준, 부동산 시장의 변동성과 세무 당국의 자금 출처 조사 강화 기조 속에서 어설픈 가족 간 거래는 막대한 가산세 폭탄으로 돌아올 수 있습니다. 본 기사에서는 부모 자식 간 아파트 저가 매매 시 반드시 지켜야 할 할인 한도(30% 룰)와 양도소득세 문제(5% 룰), 그리고 취득세 과세 기준을 명확하게 분석합니다.
1. 가족 간 매매가 ‘증여’로 오해받지 않는 3가지 전제 조건
국세청은 특수관계인 간의 거래를 매우 깐깐하게 들여다봅니다. 정상적인 매매로 인정받아 증여세 폭탄을 피하려면 다음의 세 가지 조건을 완벽하게 갖추어야 합니다.
- 실제 대금 지급 내역: 부모의 계좌로 매매 대금이 정확히 입금된 금융 거래 내역(계좌 이체 등)이 있어야 합니다. 현금 거래는 절대 인정받지 못합니다.
- 객관적인 자금 출처: 자녀가 부모에게 지급한 돈이 자녀 본인의 소득(근로소득, 사업소득, 대출금, 기존 자산 매각 대금 등)임을 증명할 수 있어야 합니다.
- 시장 금리를 반영한 차용: 만약 자녀의 자금이 부족해 부모에게 일부를 빌린 형태라면, 적정 이자율(연 4.6%)을 명시한 차용증을 작성하고 실제로 이자를 납부한 내역이 있어야 합니다.
- 관련 서류 준비: 2026 자금조달계획서 작성법 및 증빙 서류: 부모님 차용증 양식과 이자율
2. 시세보다 얼마나 싸게 팔 수 있을까? (증여세 30%·3억 룰)
가족 간 거래의 핵심은 “합법적으로 얼마나 깎아줄 수 있는가”입니다. 상속세 및 증여세법에 따르면, 특수관계인 간의 거래라도 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이내라면 정상적인 거래로 보아 증여세를 부과하지 않습니다.
즉, 이 기준선을 넘지 않는 선에서 최대한 가격을 낮춰 파는 것이 절세의 핵심입니다.
📊 시가별 합법적 최대 할인 한도 (증여세 면제 기준)
| 아파트 시가 (예시) | 시가의 30% | 3억 원 | 적용되는 최대 할인 한도 | 합법적 최저 매매가 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 1.5억 원 | 3억 원 | 1.5억 원 (적은 금액) | 3.5억 원 |
| 8억 원 | 2.4억 원 | 3억 원 | 2.4억 원 (적은 금액) | 5.6억 원 |
| 10억 원 | 3억 원 | 3억 원 | 3억 원 (동일) | 7.0억 원 |
| 15억 원 | 4.5억 원 | 3억 원 | 3억 원 (적은 금액) | 12.0억 원 |
주의사항: 시가는 거래일 전후 6개월 이내의 유사 매매 사례 가액(실거래가) 또는 감정평가액을 기준으로 합니다.
3. 부모님이 내야 할 세금: 양도소득세 ‘부당행위계산부인 (5% 룰)’
자녀(매수자) 입장에서 증여세를 피했다고 끝이 아닙니다. 집을 싸게 판 부모(매도자)의 ‘양도소득세’ 문제가 남아있습니다.
소득세법에서는 가족에게 시가보다 비정상적으로 싸게 팔아 양도세를 줄이려는 꼼수를 막기 위해 ‘시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액’ 이상 차이가 나면, 실제 거래한 낮은 가격이 아닌 ‘시가(원래 비싼 가격)’를 기준으로 부모에게 양도세를 부과합니다. 이를 ‘부당행위계산부인’이라고 합니다.
- 예시: 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 7억 원(3억 할인)에 팔았습니다. 자녀는 증여세 면제 한도(3억)를 지켰으므로 증여세가 0원입니다. 하지만 부모는 시가와 거래가의 차이가 5%(5천만 원)를 훌쩍 넘었으므로, 7억 원에 팔았음에도 불구하고 10억 원에 판 것으로 계산하여 양도세를 납부해야 합니다.
- 절세 전략: 부모가 1세대 1주택 비과세 요건(12억 이하)을 갖춘 상태라면, 시가(10억 원)로 양도세를 계산하더라도 어차피 비과세이므로 세금 부담이 없습니다. 따라서 가족 간 저가 양도는 ‘부모가 1세대 1주택 비과세 대상’일 때 활용하는 것이 가장 유리합니다.
- 비과세 요건 확인: 2026 양도소득세 비과세 조건: 1가구 1주택 및 일시적 2주택 비법
4. 자녀가 내야 할 세금: 취득세 ‘시가인정액’ 주의
가족 간 거래 시 취득세 산정 기준도 명확히 알아야 합니다. 과거에는 실제 거래한 낮은 금액을 기준으로 취득세를 냈지만, 세법 개정으로 인해 특수관계인 간의 거래는 실제 거래 대금이 아닌 ‘시가인정액(유사 매매 사례 가액 등)’을 과세 표준으로 하여 취득세를 부과합니다.
즉, 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 팔았더라도, 자녀는 7억 원이 아닌 10억 원을 기준으로 취득세를 납부해야 합니다. 자금 조달 계획을 세울 때 취득세 예산을 시가 기준으로 넉넉하게 잡아야 현금 흐름이 막히지 않습니다.
- 취득세율 참고: 2026 부동산 취득세율 계산기: 생애최초 감면 및 셀프등기 서류
5. 실전 프로세스: 안전한 가족 간 매매를 위한 4단계 체크리스트
국세청의 소명 요구에 완벽하게 대비하기 위한 실전 업무 처리 순서입니다.
- 시가 산정 및 매매가 확정: 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 해당 단지, 동일 평형의 최근 6개월 내 실거래가를 확인합니다. 가장 안전한 방법은 탁상 감정이 아닌, 정식 감정평가 법인 2곳에 의뢰하여 감정평가액의 평균을 시가로 확정하는 것입니다.
- 공인중개사 중개 또는 직거래 계약: 가족 간 직거래로 부동산 거래 신고를 해도 무방하지만, 객관성 확보와 안전한 서류 작성을 위해 일정 수수료(대필료)를 지급하고 공인중개사를 통해 거래 계약서를 작성하는 것을 권장합니다.
- 자금의 실질적 이동: 자녀의 계좌에서 부모의 계좌로 계약금, 중도금, 잔금이 계약서상의 날짜에 정확히 이체되어야 합니다. 수표나 현금 인출은 피하십시오.
- 관할 구청 신고 및 등기: 부동산 거래 관리 시스템에 ‘가족 간 거래’임을 숨기지 말고 정상적으로 실거래가 신고를 한 뒤 소유권 이전 등기를 마칩니다.
6. 결론: 절세와 탈세는 한 끗 차이
가족 간 부동산 저가 매매는 부를 이전하는 매우 강력하고 합법적인 수단입니다. 하지만 ‘30% 할인’이라는 달콤한 열매만 보고 자금 출처 증빙이나 양도세 부당행위계산부인 규정을 간과한다면, 오히려 가산세까지 더해져 단순 증여보다 못한 결과를 낳을 수 있습니다.
특히 거래 금액이 크거나 부모가 다주택자인 경우에는 반드시 매매 계약 전 세무사와의 상담을 통해 증여세, 양도소득세, 취득세를 종합적으로 시뮬레이션하고 진행하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부모님 집을 살 때 디딤돌 대출이나 보금자리론을 받을 수 있나요?
A1. 원칙적으로 직계존비속(부모, 자녀) 간의 부동산 매매 거래에 대해서는 주택도시기금 대출(디딤돌 대출 등) 및 보증서 담보 대출 지원이 제한됩니다. 시중 은행의 일반 주택담보대출의 경우 은행별 내부 규정에 따라 승인 여부가 다르므로 사전 심사가 필수적입니다.
Q2. 며느리나 사위에게 싸게 파는 것도 특수관계인 거래에 해당하나요?
A2. 네, 해당합니다. 세법상 특수관계인에는 혈족, 인척(사위, 며느리, 장인, 장모 등)이 모두 포함되므로 본문에서 설명한 증여세 30% 룰과 양도세 5% 룰이 동일하게 적용됩니다.
Q3. 시가를 도저히 알 수 없는 단독주택이나 빌라는 어떻게 하나요?
A3. 아파트와 달리 매매 사례가 드문 단독주택, 다가구, 빌라 등은 개별주택가격이나 공동주택가격(기준시가)을 기준으로 거래하는 경우가 많습니다. 하지만 국세청에서 이를 인정하지 않고 자체 감정을 통해 증여세를 추징할 위험이 있으므로, 거래 전 반드시 사비로 감정평가를 받는 것이 가장 안전합니다.
Q4. 형제자매 간의 거래도 특수관계인 거래인가요?
A4. 네, 형제자매 역시 친족에 해당하므로 특수관계인으로 봅니다. 따라서 형제간 아파트를 싸게 사고팔 때도 증여세 및 양도세 계산 기준이 부모 자식 간 거래와 똑같이 적용됩니다.
Q5. 가족 간 거래 시 중개수수료를 아끼기 위해 직거래를 해도 안전한가요?
A5. 직거래 자체는 불법이 아니며 구청에 방문하여 직접 실거래 신고를 할 수 있습니다. 다만, 자금조달계획서 작성이나 등기 이전 절차에서 실수가 발생할 수 있으므로, 부동산 중개업소에 ‘대필 수수료(통상 10~30만 원 선)’를 지불하고 계약서 작성 및 실거래가 신고 대행을 맡기는 것이 행정적 오류를 줄이는 방법입니다.