“계약금 5천만 원, 정말 돌려받지 못하는 건가요?” 부동산 커뮤니티에 하루가 멀다고 올라오는 사연입니다. 대출이 나올 줄 알고 계약했는데 2026년 강화된 스트레스 DSR로 인해 거절되거나, 전세 입주 다음 날 집주인이 대출을 받아 내 보증금이 후순위로 밀리는 끔찍한 일들이 벌어지고 있습니다.
부동산 계약의 핵심은 ‘표준 계약서’가 아니라, 하단에 적는 ‘특약 사항’에 있습니다. 이 빈칸을 어떻게 채우느냐에 따라 천국과 지옥이 갈립니다. 공인중개사가 알아서 적어주겠지 방심하지 마십시오. 내 돈은 내가 지켜야 합니다. 본 기사에서는 2026년 부동산 거래 시 반드시 넣어야 할 상황별 필수 특약 6가지를 공개합니다. (※ 스마트폰에 저장해두고 계약 당일 꺼내 쓰세요!)
1. [매매] 스트레스 DSR 시대의 생명줄: “대출 불가 시 무효” 특약
2026년 대출 규제(스트레스 DSR 3단계)는 예측 불가능할 정도로 깐깐합니다. 은행 상담 시에는 “가능하다”는 답변을 들었어도, 막상 본 심사에서 한도가 줄거나 거절되는 경우가 비일비재합니다. 이때 이 특약이 없다면, 매수인은 계약금을 고스란히 날리게 됩니다.
✍️ 추천 특약 문구:
“매수인의 귀책사유 없이 주택담보대출이 실행되지 않거나, 대출 한도가 매매대금의 OO% 미만으로 승인될 경우, 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 즉시 반환한다.”
단순히 “대출 안 되면 무효”라고 적으면 분쟁의 소지가 있습니다. ‘매수인의 귀책사유 없이(단순 변심 방지)’와 ‘구체적인 한도(OO%)’를 명시해야 법적 효력이 확실해집니다.
2. [전세] 보증금 0순위 사수하기: “익일 전입신고” 특약의 함정 피하기
세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 그 효력은 ‘다음 날 0시’부터 발생합니다. 악덕 집주인들은 이 시간차를 악용하여, 이사 당일에 은행 대출을 받아 근저당을 설정해 버립니다. 이렇게 되면 세입자는 후순위로 밀려 경매 시 보증금을 떼이게 됩니다. 이를 막는 강력한 한 줄입니다.
✍️ 추천 특약 문구:
“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 부동산에 저당권, 가압류 등 여타 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 해지되며, 임대인은 위약금으로 계약금 배액을 상환한다.”
반드시 ‘잔금 지급일 다음 날’까지로 못 박고, 위반 시 ‘손해배상’ 조항까지 넣어야 집주인이 딴마음을 먹지 못합니다.
3. [전세] 보증보험 가입 거절 대비: “보증보험 반려 시 반환” 특약
요즘 전세 사기 여파로 HUG(주택도시보증공사)의 반환보증 가입 요건이 매우 까다로워졌습니다. 공시가격 하락이나 집주인의 체납 사실 때문에 가입이 거절될 수 있습니다. “보증보험 가입이 안 되면 전세도 안 살겠다”는 의지를 계약서에 명시해야 합니다.
✍️ 추천 특약 문구:
“본 계약은 전세보증금 반환보증 가입을 조건으로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인해 보증 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 전액 반환한다. 임대인은 보증 가입 절차에 적극 협조한다.”
이 특약은 계약 기간 내내 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 최소한의 안전장치입니다.
4. [매매/전세] 숨겨진 세금 폭탄 확인: “체납 사실 확인” 특약
집주인이 국세나 지방세를 체납했다면, 집이 공매로 넘어갔을 때 국가가 세금을 먼저 가져가고 세입자는 돈을 못 받을 수 있습니다. 계약 전 ‘국세완납증명서’를 확인하는 것이 원칙이지만, 계약 시점과 잔금 시점 사이에 세금이 체납될 수도 있습니다.
✍️ 추천 특약 문구:
“임대인(매도인)은 잔금 지급일 기준으로 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 만약 체납 사실이 발견될 경우 본 계약을 해지하고 보증금(계약금) 전액을 반환한다.”
2026년부터는 공인중개사가 임대인의 체납 여부를 열람할 수 있는 권한이 강화되었으므로, 중개사에게 적극적으로 확인을 요청해야 합니다.
5. [매매/임대] 중대한 하자 발견 시: “누수 책임” 특약
임장 때는 몰랐는데 이사 후 비가 오니 천장에서 물이 샌다면? 민법상 매도인의 하자담보책임(6개월)이 있지만, 분쟁을 줄이기 위해 특약으로 명시하는 것이 깔끔합니다. 특히 구축 아파트는 누수 분쟁이 매우 잦습니다.
✍️ 추천 특약 문구:
“잔금일로부터 6개월 이내에 발생하는 누수 등 중대 하자에 대해서는 매도인(임대인)이 수리 비용을 전액 부담한다. 단, 매수인(임차인)의 과실로 인한 파손은 제외한다.”
‘중대 하자’의 범위를 누수, 보일러 고장 등으로 구체화하면 더욱 좋습니다. 소모품(전구, 수전 등) 교체는 거주자가 부담한다는 내용을 함께 적어 오해를 줄이세요.
6. 협상의 기술: 이 특약들을 어떻게 넣을까?
아무리 좋은 특약도 상대방이 거절하면 그만입니다. “깐깐해서 계약 안 해!”라고 나올 수 있죠. 이때는 ‘Give & Take’ 전략이 필요합니다.
“제가 대출이 꼭 필요한 상황이라 이 특약 하나만 부탁드릴게요. 대신 잔금일은 사장님이 원하시는 날짜로 맞춰드리겠습니다.” 혹은 “이사 비용은 제가 부담할 테니, 이 안전장치는 넣어주세요.”라는 식으로 접근해야 합니다. 공인중개사를 내 편으로 만들어 중재를 부탁하는 것도 좋은 방법입니다. “소장님, 요즘 세상이 흉흉해서 불안하니 전문가인 소장님이 잘 말씀해 주세요.”라고 요청하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인이 특약 넣기를 거부하면 어떻게 하나요?
A1. 필수 특약(대출 불가 시 반환, 선순위 근저당 금지 등)을 거부한다면 그 집은 계약하지 않는 것이 맞습니다. 떳떳한 집주인이라면 거절할 이유가 없는 조항들이기 때문입니다. 뭔가 숨기는 게 있을 확률이 높습니다.
Q2. 구두로 약속한 것도 효력이 있나요?
A2. 효력은 있지만 입증하기가 매우 어렵습니다. 나중에 딴소리하면 그만입니다. 반드시 계약서 특약란에 기재하고 도장을 찍거나, 최소한 문자 메시지나 녹음으로 증거를 남겨둬야 합니다.
Q3. 가계약금을 보낼 때도 특약이 적용되나요?
A3. 가계약금 송금 시점에 “본 계약 진행 시 ~한 특약을 넣기로 한다. 미협의 시 가계약금을 반환한다”라는 내용을 문자로 주고받아야 안전합니다. 그렇지 않으면 가계약금은 ‘해약금’으로 간주되어 돌려받지 못할 수 있습니다.
Q4. 특약 사항이 너무 많으면 별지로 작성해도 되나요?
A4. 네, 가능합니다. 계약서 하단 공간이 부족하면 ‘별지 첨부’라고 적고, A4 용지에 특약 내용을 따로 적은 뒤 계약서와 간인(종이를 겹쳐서 도장 찍기)을 하면 동일한 효력을 가집니다.
Q5. 묵시적 갱신 후 나갈 때 중개수수료는 누가 내나요?
A5. 판례상 묵시적 갱신 중 임차인이 해지 통보를 하고 나갈 때, 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 ‘임대인’이 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 분쟁이 많으므로 “계약 기간 만료 전 퇴거 시 수수료는 임차인이 부담한다”는 특약이 있는지 확인해야 합니다.