1. 등기부등본 vs 건축물대장: 서류 불일치 시 해결 기준
부동산 거래 시 등기부등본과 건축물대장의 정보가 서로 다른 당황스러운 상황이 종종 발생합니다. 이때 기준은 명확합니다. 소유자나 저당권 같은 ‘권리 관계’는 등기부등본이 우선하지만, 건물의 면적, 층수, 용도 등 ‘물리적 현황’은 건축물대장이 절대적인 기준이 됩니다. 예를 들어 불법 증축 사실은 등기부에는 나오지 않고 건축물대장에만 기재됩니다.
2026년부터는 은행 대출 심사 시 두 서류의 교차 검증이 더욱 강화되었습니다. 만약 계약서의 면적을 등기부만 보고 적었다가 건축물대장과 다를 경우, 전세자금대출이 거절되거나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 매매나 임대차 계약서를 작성할 때는 반드시 건축물대장을 발급받아 정확한 주소, 동·호수, 용도를 확인하고 기재해야 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁과 금융 사고를 예방할 수 있습니다.
2. 건축물대장 독해법: 전유부 면적과 주용도 확인
건축물대장을 볼 때는 건물 전체가 아닌 내가 계약할 호수의 ‘전유부’를 집중해서 봐야 합니다. 가장 먼저 확인할 것은 ‘전용면적’과 ‘주용도’입니다. 전용면적은 실제 거주 공간으로 세금과 청약의 기준이 됩니다. 더 중요한 것은 ‘주용도’란입니다. 이곳에 ‘공동주택’이 아닌 ‘제2종 근린생활시설’이나 ‘업무시설’로 적혀 있다면 각별히 주의해야 합니다.
내부는 싱크대와 온돌이 설치된 완벽한 집처럼 보여도, 서류상 상가(근생)라면 1금융권 전세 대출이 불가능하고 취득세도 1.1%가 아닌 4.6%가 부과됩니다. 중개사가 “주거용으로 쓰니 문제없다”고 해도 서류상 용도가 상가라면 법적인 주택의 보호를 받기 어렵습니다. 겉모습에 속지 말고 반드시 서류상의 용도가 ‘주택’인지 확인하는 습관을 들여야 합니다.
3. 노란 딱지의 공포: 위반건축물 식별과 리스크
건축물대장 첫 페이지 우측 상단에 노란색으로 [위반건축물]이라는 표시가 있다면 이는 ‘부동산 레드카드’와 같습니다. 불법 증축이나 방 쪼개기 등으로 관할 구청에 적발된 건물이라는 뜻입니다. 위반건축물로 등재되면 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 전면 중단되어 세입자를 구하기 매우 어려워집니다.
매수할 경우 문제는 더 심각합니다. 불법 사항에 대한 이행강제금 납부 의무와 원상복구 책임이 현 소유자에게 그대로 승계되기 때문입니다. “전 주인이 한 공사니 나는 몰랐다”는 변명은 통하지 않습니다. 시세보다 유난히 저렴하거나 수익률이 높다고 홍보하는 매물이라도, 대장에 노란 딱지가 붙어 있다면 투자를 피하는 것이 소중한 자산을 지키는 길입니다.
4. ‘근생 빌라’의 함정: 주택이 아닌 상가에 사는 위험
‘근생 빌라’는 상가(근린생활시설)로 허가받아 짓고 내부는 주택처럼 불법 개조한 변칙 부동산입니다. 건축주는 주차장 확보 기준을 피하기 위해 이런 꼼수를 씁니다. 분양 업자는 “주택 수에 포함되지 않는다”며 유혹하지만, 이는 명백한 불법입니다. 적발 시 싱크대와 난방을 모두 철거하고 상가로 원상 복구해야 하며, 이를 이행하지 않으면 막대한 이행강제금이 부과됩니다.
세입자 입장에서도 근생 빌라는 위험합니다. 전입신고와 확정일자를 받아 최우선변제권은 챙길 수 있을지 몰라도, 전세 대출과 보증보험 가입이 불가능해 보증금 미반환 리스크가 매우 큽니다. 등기부상 깨끗하더라도 건축물대장의 용도가 ‘근린생활시설’이나 ‘고시원’으로 되어 있다면, 실제 주거용이라 하더라도 계약을 피하는 것이 상책입니다.
5. 이행강제금 폭탄: 2026년 달라진 부과 기준
과거에는 불법 건축물에 대한 이행강제금을 몇 번 내면 끝난다는 잘못된 상식이 있었으나, 건축법 개정으로 현재는 위반 사항이 시정될 때까지 ‘평생’ 매년 부과됩니다. 2026년 기준 시가표준액 현실화로 부과 금액 또한 대폭 상승했습니다. 예를 들어 서울의 빌라 베란다를 불법 확장했다가 적발되면 연간 수백만 원의 벌금을 매년 내야 할 수 있습니다.
월세 수익보다 벌금이 더 커지는 ‘배보다 배꼽이 더 큰’ 상황이 발생합니다. 현재 위반 딱지가 없더라도 추후 항공 촬영이나 민원 신고로 언제든 적발될 수 있습니다. 따라서 매매 계약 시에는 특약 사항에 “잔금일 기준 불법 건축물이 없음을 확인하며, 추후 적발 시 매도인이 원상복구 비용 및 과태료를 전액 부담한다”는 안전 장치를 마련해두는 것이 필수적입니다.
6. 현장 체크리스트: 서류와 실제 모습 비교하기
서류 확인만큼 중요한 것이 현장 실사입니다. 건축물대장과 실제 건물의 현황을 반드시 눈으로 대조해 봐야 합니다. 첫째, 세대수 확인입니다. 대장에는 8가구인데 현장에 가보니 우편함이나 계량기가 12개라면 불법 ‘방 쪼개기’ 건물일 확률이 높습니다. 이런 방은 보증금 보호를 받기 어렵습니다.
둘째, 옥상과 주차장입니다. 옥상에 샌드위치 패널로 지은 옥탑방이 있거나, 1층 필로티 주차장 한 켠을 막아 창고나 방으로 쓰는 경우 대부분 불법 증축입니다. 셋째, 복층 구조입니다. 층고가 비정상적으로 높거나 대장에 없는 복층이 설치되어 있다면 의심해봐야 합니다. 서류와 현장이 다른 점이 하나라도 발견된다면 계약을 멈추고 전문가와 상의해야 합니다.
건축물대장 및 위반건축물 확인 체크리스트 10
- [ ] 발급 시점: 계약 당일 발급받은 최신 건축물대장인가? (정부24 무료 발급)
- [ ] 위반 표기: 우측 상단에 노란색 [위반건축물] 표시가 없는가?
- [ ] 주용도 확인: ‘근린생활시설’, ‘업무시설’, ‘고시원’이 아닌 ‘주택’인가?
- [ ] 정보 일치: 등기부등본과 건축물대장의 지번, 동·호수, 면적이 일치하는가?
- [ ] 소유자 확인: 두 서류의 소유자가 일치하는가? (다르면 등기부 기준)
- [ ] 세대수 대조: 대장상 가구 수와 현장의 현관문/우편함 개수가 같은가?
- [ ] 옥상 확인: 옥상에 대장에 없는 컨테이너나 패널 건물(옥탑)이 없는가?
- [ ] 주차장 확인: 1층 주차장을 막아 상가나 주거용으로 개조하지 않았는가?
- [ ] 변동 이력: 과거 위반 내용이 등재되었다가 해제된 이력이 있는가?
- [ ] 안전 특약: “불법 건축물 적발 시 매도인 책임” 특약을 계약서에 넣었는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 위반건축물 딱지가 붙으면 전세 대출이 아예 안 되나요?
A. 네, 제1금융권 전세자금대출은 원칙적으로 불가능합니다. 위반 내용이 경미하더라도 대출 실행이 거절되며, 가장 중요한 ‘전세보증금 반환보증’ 가입도 거절되기 때문에 보증금을 지키기 어렵습니다.
Q2. 근생 빌라 매수 후 주택으로 용도 변경할 수 있나요?
A. 현실적으로 매우 어렵습니다. 주택으로 변경하려면 주차장 대수를 추가로 확보해야 하는데, 이미 지어진 건물에서 주차장을 늘리는 것은 거의 불가능하기 때문입니다.
Q3. 이행강제금은 세입자가 내나요, 집주인이 내나요?
A. 이행강제금은 건물의 소유주인 집주인에게 부과됩니다. 하지만 집주인이 벌금 부담 때문에 월세를 올리거나 보증금 반환을 미루는 등 세입자에게 간접적인 피해가 올 수 있습니다.
Q4. 부동산에서 “구청에 안 걸린다”고 하는데 믿어도 될까요?
A. 절대 믿으시면 안 됩니다. 최근에는 드론 항공 촬영과 신고 포상금제(파파라치)로 적발률이 매우 높습니다. 적발 시 중개사는 책임져주지 않으며, 모든 책임은 소유자가 져야 합니다.
Q5. 옛날에 지은 옥탑방은 합법 아닌가요?
A. 건축물대장에 ‘옥탑’이나 ‘다락’으로 정식 등재되어 있고 면적에 포함되어 있다면 합법입니다. 하지만 대장에 없는데 건물이 있다면 시기와 상관없이 불법 증축일 가능성이 높습니다.