경매의 꽃은 낙찰이 아니라 ‘명도(집 비우기)’라는 말이 있습니다. 아무리 싸게 낙찰받아도, 전 주인이나 세입자가 나가지 않고 버티면 나는 그 집에 들어갈 수도, 인테리어를 할 수도 없습니다.
많은 분들이 드라마를 보고 겁을 먹습니다. 빨간 딱지를 붙이고, 용역 깡패가 동원되는 살벌한 풍경을 떠올리죠. 하지만 실무에서 강제집행까지 가는 경우는 10% 미만입니다. 대부분은 ‘대화’와 ‘약간의 이사비’로 해결됩니다.
오늘은 경매의 마지막 관문, 점유자의 마음을 움직이는 명도 협상 기술과 최후의 수단인 인도명령 및 강제집행 절차를 단계별로 알려드립니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (경매 성공 로드맵)
명도 협상을 하려면 내가 낙찰받은 물건의 권리 관계를 명확히 알아야 합니다.
1. 명도의 골든타임: 잔금 납부 전부터 시작하라
많은 초보자가 잔금을 다 내고 내 집이 된 뒤에 점유자를 찾아갑니다. 하지만 고수는 낙찰받은 직후부터 움직입니다.
① 첫 방문과 메모 남기기
- 낙찰 당일이나 다음날, 해당 물건지를 방문합니다. (사람을 못 만날 확률이 높습니다.)
- 메모: “안녕하세요, 이번에 낙찰받은 사람입니다. 원만한 이사를 돕고 싶으니 연락 부탁드립니다.”라는 정중한 메모를 문에 붙여두세요.
② 잔금 납부와 동시에 ‘인도명령’ 신청 (★핵심)
- 잔금을 내면 소유권은 나에게 넘어옵니다. 이때 법무사를 통해 ‘부동산 인도명령’을 반드시 같이 신청해야 합니다.
- 인도명령이란? 소송 없이 법원이 “너 나가!”라고 명령해 주는 간편 절차입니다. (잔금 납부 후 6개월 이내에만 신청 가능)
- 이걸 신청해 둬야 점유자가 압박감을 느끼고 협상 테이블로 나옵니다.
2. 심리전의 도구: 내용증명(Certification of Contents)
연락이 안 되거나 무리한 요구를 한다면, 말로 싸우지 말고 종이(내용증명)를 보내세요. 법적 효력은 없지만, “나 진짜 법대로 할 거야”라는 강력한 경고장이 됩니다.
내용증명 작성 예시 (필수 포함 내용)
- 수신인: 점유자의 이름과 주소.
- 발신인: 낙찰자(나)의 이름과 주소.
- 제목: 부동산 인도 요청의 건.
- 내용:
- “본인은 2026년 O월 O일 잔금을 납부한 소유자입니다.”
- “귀하의 사정은 딱하나, 2026년 O월 O일까지 퇴거해 주시길 바랍니다.”
- “기한 내 퇴거하지 않을 경우, 부득이하게 강제집행을 신청할 수밖에 없으며, 그 비용과 부당이득 반환 청구 소송까지 진행됨을 알려드립니다.”
- “다만, 원만히 이사하실 경우 소정의 이사 비용을 지원할 의사가 있습니다.”
Tip: 너무 위협적으로 쓰지 마세요. “법적 절차는 준비했지만, 대화로 끝내고 싶다”는 뉘앙스(당근과 채찍)가 가장 효과적입니다.
3. 이사비 협상: 얼마를 줘야 하나요?
이사비는 법적으로 줄 의무가 전혀 없습니다. 하지만 강제집행 비용과 시간을 아끼기 위해 주는 ‘위로금’ 성격입니다.
통상적인 이사비 시세 (국룰)
- 아파트/빌라: 전용면적(평형)당 10만 원 ~ 20만 원 선.
- 예: 25평 아파트 → 250만 원 ~ 500만 원 요구받음 → 협상 목표: 200~300만 원.
- 전략: 강제집행 비용(아래 참조)을 계산해서 그보다 적은 금액으로 합의하는 것이 경제적입니다.
- 지급 시기: 반드시 짐을 다 빼고 비밀번호를 넘겨받는 순간에 줘야 합니다. (미리 주면 돈만 받고 안 나갑니다.)
4. 최후의 수단: 강제집행 절차와 비용
협상이 결렬됐다면 어쩔 수 없습니다. 법원의 힘을 빌려야 합니다.
절차 3단계
- 계고 (예고장): 집행관이 현관문을 따고 들어가서(열쇠공 동원) “2주 안에 안 나가면 진짜 집행합니다”라고 딱지를 붙입니다. (이 단계에서 80%는 겁먹고 나갑니다.)
- 본집행: 이삿짐센터 직원들이 와서 짐을 싹 빼서 보관 창고로 옮깁니다.
- 매각: 보관된 짐을 경매 처분하여 보관료를 충당합니다.
강제집행 비용 (예상 견적)
- 평당 비용: 약 10만 원 ~ 15만 원 (노무비 + 운반비).
- 보관료: 컨테이너 1개당 월 20~30만 원.
- 예시 (25평 아파트): 집행비 약 300만 원 + 열쇠공/수수료 등 = 약 350만 원 ~ 400만 원 소요.
- 이 돈은 원칙적으로 점유자에게 청구할 수 있지만, 돈 없는 사람에게 받아내기는 현실적으로 어렵습니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집에 사람이 없으면 어떻게 하나요?
A. 폐문부재(문이 잠겨 있고 인기척이 없음)인 경우, 인도명령 결정문을 송달받지 못해 집행을 못 할 수 있습니다. 이때는 법원에 ‘공시송달’이나 ‘특별송달(야간/휴일)’을 신청해서 법적 절차를 밟아야 합니다.
Q2. 관리비는 누가 내나요?
A. 판례상 ‘공용 부분’ 관리비는 낙찰자가 인수하고, ‘전용 부분’ 관리비는 사용한 사람(점유자)이 내야 합니다. 하지만 실무에서는 밀린 관리비를 낙찰자가 내주는 조건으로 명도 합의를 보는 경우가 많습니다. (관리사무소와 협상하여 연체료는 깎아달라고 하세요.)
Q3. 세입자가 인테리어 비용(유익비) 달라고 유치권 주장하면요?
A. 단순한 도배, 장판 교체는 유치권 대상이 아닙니다. 건물의 가치를 현저히 높인 공사(확장 공사 등)만 인정됩니다. 90% 이상의 유치권 신고는 허위이거나 성립되지 않으니, 전문가와 상담하여 ‘인도명령’으로 돌파하면 됩니다.
결론: 명도는 ‘윈-윈’ 게임이다
점유자를 적으로 생각하지 마세요. 그들도 집을 잃은 안타까운 사정이 있는 사람들입니다.
- 잔금 납부와 동시에 인도명령 신청.
- 내용증명으로 법적 압박 + 대화 시도.
- 강제집행 비용 범위 내에서 이사비 협상.
이 원칙만 지키면, 얼굴 붉히지 않고 웃으며 새 집의 열쇠를 받을 수 있습니다.