2026 부동산 경매 기초: 등기부등본 권리 분석 및 말소기준권리 찾는 법

부동산 경매는 자본주의 사회에서 합법적으로 자산을 퀀텀 점프시킬 수 있는 가장 강력한 도구입니다. 2026년 현재, 고금리 여파로 쏟아져 나오는 알짜 물건들은 준비된 자들에게는 ‘바겐세일’ 기회입니다.

하지만 경매는 ‘권리 분석’이라는 필터를 거치지 않으면 독이 든 성배가 됩니다. 법원은 낙찰자에게 “네가 알아서 조사하고 책임져라”는 태도를 취하기 때문입니다.

오늘은 기초적인 권리 분석을 넘어, 실전에서 낙찰자들의 뒷덜미를 잡는 ‘시간차 대항력’과 등기부에 없는 ‘특수 권리’까지 완벽하게 파헤쳐 드립니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면, 적어도 ‘몰라서’ 보증금을 날리는 일은 없을 것입니다.

콘텐츠 목차

미리 읽어두면 좋은 글 (부동산 투자 기초)

경매 물건을 볼 때도 기본적인 세금과 거래 상식은 필수입니다.

1. 권리 분석의 대원칙: 소멸주의 vs 인수주의

경매장에 들어가기 전, 우리는 딱 두 가지만 기억하면 됩니다.

① 소멸 (Safe Zone)

낙찰자가 잔금을 납부하는 순간, 등기부등본에 적힌 복잡한 빚들이 법원의 직권으로 지우개로 지우듯 사라지는 것입니다. 우리는 이런 ‘깨끗해질 물건’을 찾아야 합니다.

② 인수 (Danger Zone)

낙찰을 받아 소유권이 넘어왔음에도 불구하고, 빚이나 권리가 사라지지 않고 낙찰자(나)에게 찰그머리처럼 붙어오는 것입니다. 이걸 못 보고 입찰하면 낙찰가 + 인수 금액 = ‘시세보다 비싸게 사는’ 바보가 됩니다.

2. 마법의 지우개: ‘말소기준권리’ 6가지 (심화)

등기부등본에 있는 수많은 권리 중, 가장 날짜가 빠른(선순위) 아래 6가지 권리 중 하나가 ‘기준’이 됩니다. 이 기준을 포함하여 그 밑에 있는 후순위 권리들은 모두 소멸합니다.

근저당권 (저당권): 가장 흔한 케이스. 은행 대출입니다.
가압류 (압류): 채권자가 “이 집 팔아서 갚아!”라고 찜해둔 것.
담보가등기: 돈을 빌려주고 못 갚으면 집을 가져가겠다고 건 등기. (단, 소유권이전청구권 가등기는 주의! 뒤에서 설명)
강제경매개시결정등기: 법원이 경매 시작을 알리는 등기.
전세권: (★중요) 전세권은 무조건 말소기준이 아닙니다. 전세권자가 ‘배당요구’를 했거나 ‘경매를 신청’한 경우에만 말소기준권리가 됩니다. 그냥 살고만 있는 선순위 전세권은 인수됩니다.

실전 팁: 등기부등본 ‘을구’를 봅니다. 날짜순으로 나열했을 때 가장 위에 있는 근저당이 2020년 1월 1일이라면? 2020년 1월 2일부터 설정된 모든 권리는 소멸입니다.

3. 초보 킬러: ‘선순위 임차인’과 시간차 공격

말소기준권리보다 밑에 있으면 안전하다고 했죠? 하지만 여기에 함정이 있습니다. 바로 사람(세입자)입니다.

① 대항력의 요건: 전입신고 + 점유

세입자가 집주인이 바뀌어도 “나 만기까지 살 거야! 보증금 줘!”라고 주장할 수 있는 힘(대항력)은 전입신고를 한 다음 날 0시에 생깁니다.

② 0시 vs 09시의 싸움 (매우 중요)

상황: * 세입자 A 전입신고: 2024.05.01 (주민센터는 9시에 열지만 효력은 5월 2일 0시 발생)
- 은행 B 근저당 설정: 2024.05.01 (은행 문 여는 5월 1일 09시부터 효력 발생)
결과: 날짜는 같지만, 은행(5월 1일)이 세입자(5월 2일)보다 빠릅니다.
판정: 은행 근저당이 말소기준권리가 되고, 세입자는 후순위가 되어 보증금을 다 못 받고 쫓겨날 수 있습니다. (이 경우 낙찰자는 안전합니다.)
반대 상황 (선순위):
- 세입자 전입: 2020년
- 은행 근저당: 2021년
- 판정: 세입자가 선순위입니다. 배당에서 보증금을 다 못 받으면, 나머지 금액을 낙찰자가 물어줘야 합니다.

4. 등기부에 없는 유령: 특수 물건 주의보

등기부등본이 깨끗하다고 덜컥 입찰하면 안 됩니다. 서류에 안 나오는 권리들이 있기 때문입니다.

① 유치권 (공사 대금)

상황: 신축 빌라나 리모델링한 상가에 “유치권 행사 중”이라는 빨간 스프레이나 플래카드가 걸려있음.
내용: 공사 업자가 돈 받을 때까지 건물을 점거하는 권리입니다. 등기부에 안 나옵니다.
대처: 낙찰받아도 이 사람들을 내보내려면 공사비를 대신 줘거나, 기나긴 소송을 해야 합니다. 초보자는 Pass 하세요.

② 법정지상권 (토지와 건물의 주인이 다를 때)

상황: 토지만 경매로 나왔거나, 낡은 주택이 있는 토지를 샀을 때.
내용: 남의 땅 위에 건물을 소유할 수 있는 권리입니다. 이걸 낙찰받으면 내 땅인데도 내 맘대로 건물을 못 부수고 지료(월세)만 받아야 할 수도 있습니다.

③ 위반건축물 (빨간 딱지)

확인: 건축물대장을 떼어봐야 합니다. 옥탑방 불법 증축이나 방 쪼개기가 있다면, 낙찰 후 ‘이행강제금’ 폭탄을 맞을 수 있습니다.

5. 법원이 주는 족보: ‘매각물건명세서’

우리는 탐정이 아닙니다. 법원이 조사해서 알려주는 공식 문서를 믿으면 됩니다.
경매 사이트에서 [매각물건명세서]를 클릭하세요. 여기에 모든 답이 있습니다.

최선순위 설정: 말소기준권리 날짜가 적혀 있습니다.
임차인의 현황: 보증금, 전입일자, 배당요구 여부가 나옵니다.
비고란 (★핵심): “유치권 신고 있음”, “대항력 있는 임차인 있음”, “위반건축물 등재” 등 위험한 내용은 여기에 빨간 글씨로 적어줍니다. 비고란이 깨끗하면 대체로 안전한 물건입니다.

6. 실전 시뮬레이션: 이 물건, 입찰해? 말아?

[사건번호 2025타경1234]

감정가: 5억 원 / 최저가: 3.5억 원
권리 관계:
1. 2021.02.01 세입자 김철수 (전입/확정, 보증금 3억)
2. 2021.04.01 근저당 우리은행 (말소기준)
3. 2022.05.01 가압류 카드사
세입자 김철수 행동: 배당요구 안 함.

[분석 결과]

말소기준(21.04.01)보다 세입자(21.02.01)가 빠릅니다. (선순위 임차인)
그런데 배당요구를 안 했습니다. 즉, “나는 경매 배당 안 받고, 낙찰자한테 3억 받아서 나갈래”라는 뜻입니다.
결론: 3.5억에 낙찰받으면, 추가로 3억을 물어줘야 합니다. 총 매입가는 6.5억 원이 됩니다. 시세(5억)보다 비싸므로 절대 입찰 금지!

결론: 의심하고, 확인하고, 입찰하라

경매는 ‘싸게 사는 기술’이 아니라 ‘리스크를 제거하는 기술’입니다.

말소기준권리를 찾아 줄을 긋습니다.
그 위에 있는 선순위 세입자가 있는지 확인합니다.
매각물건명세서 비고란을 꼼꼼히 읽습니다.

이 3단계만 거쳐도 경매 사고의 99%는 막을 수 있습니다.