2026 전세보증금 반환 내용증명 작성법 및 임차권등기명령 신청 절차

이사 날짜는 다가오는데 집주인이 돈이 없다고 버티는 상황, 세입자에게는 피가 마르는 시간입니다. 하지만 집주인의 사정을 봐주며 마냥 기다리다가는 내 소중한 전세보증금을 영영 잃어버릴 수도 있습니다.

보증금 미반환 사고가 발생했을 때, 세입자가 취해야 할 행동 요령은 명확합니다. 말로 하는 호소는 법적 효력이 없습니다. 오직 문서와 등기만이 나를 지켜줍니다.

오늘은 집주인을 심리적으로 압박하는 내용증명 작성 방법(무료 양식 포함)과, 이사를 나가더라도 대항력을 유지할 수 있는 최후의 보루인 임차권등기명령 신청 절차를 단계별로 완벽하게 정리해 드립니다.

콘텐츠 목차

미리 읽어두면 좋은 글 (보증금 사수 전략)

이 글은 이미 문제가 발생한 후의 대처법입니다. 예방과 관련된 아래 글들도 함께 확인하여 상황을 점검해 보세요.

1. 1단계: 내용증명 발송 (심리적 압박)

내용증명(Content Proof)이란 우체국이 “언제, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 보냈다”는 사실을 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 그 자체로 돈을 강제로 뺏어올 법적 효력은 없지만, 다음과 같은 강력한 기능을 합니다.

증거 확보: 추후 소송 시 “계약 해지 통보를 확실히 했다”는 결정적 증거가 됩니다.
심리적 압박: 법적 절차 착수를 예고함으로써 집주인이 급하게 돈을 마련하도록 유도합니다.
지연이자 청구: 반환일 이후 발생하는 이자(법정 5% 또는 12%)를 청구하는 기산점이 됩니다.

내용증명 작성법 (필수 포함 항목)

특별한 양식은 없으나, 육하원칙에 따라 아래 내용을 반드시 포함해야 합니다. A4 용지에 작성하여 3부(본인 보관용, 우체국 보관용, 발송용)를 출력해 우체국으로 가져가면 됩니다.

[내용증명 예시 양식]

제목: 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 요청의 건
수신인(임대인): 성명, 주소
발신인(임차인): 성명, 주소, 연락처
부동산의 표시: (계약서상 주소 기재)
내용:
1. 본인은 귀하와 상기 부동산에 대하여 2024년 O월 O일부터 2026년 O월 O일까지 임대차 계약을 체결한 임차인입니다.
2. 본인은 계약 만료 2개월 전인 202X년 O월 O일, 문자(또는 통화)를 통해 갱신 거절 및 계약 해지 의사를 명확히 통보하였습니다.
3. 따라서 오는 2026년 O월 O일(계약 만료일)에 임대차 계약이 종료될 예정이오니, 귀하는 임대차보증금 금 OOO원을 만기일에 맞추어 반환해 주시기 바랍니다.
4. 만약 보증금이 반환되지 않을 경우, 본인은 부득이하게 ‘임차권등기명령 신청’ 및 ‘보증금 반환 소송’ 등 법적 절차를 진행할 수밖에 없으며, 이에 따른 소송 비용과 지연 이자까지 모두 귀하에게 청구할 것임을 통지합니다.
5. 원만한 해결을 바랍니다.
날짜 및 서명

2. 2단계: 임차권등기명령 신청 (이사의 필수 조건)

집주인이 돈을 안 주는데, 나는 당장 직장이나 자녀 학교 문제로 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이 생깁니다. 이때 그냥 짐을 빼고 주소를 옮기면(전출하면) 절대 안 됩니다.

그 순간 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권(순위)이 사라지기 때문입니다. 이를 막아주는 것이 바로 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란?

세입자가 이사를 나가더라도 기존 집의 등기부등본에 “이 사람은 여기 살 권리와 돈 받을 권리가 있다”라고 딱지를 붙여놓는 것입니다. 등기가 완료되면 몸은 떠나도 대항력은 그대로 유지됩니다.

신청 절차 (셀프 가능)

법무사에게 맡기면 약 30~50만 원이 들지만, 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 혼자서도 가능합니다.

신청 시기: 계약 기간이 만료된 후부터 신청 가능 (만기 전에는 불가).
준비 서류:
- 임대차 계약서 사본 (확정일자 찍힌 것)
- 주민등록초본 (주소 변동 내역 포함)
- 부동산 등기부등본
- 계약 해지 입증 서류 (내용증명, 문자 캡처 등)
신청 방법: 대한민국 법원 전자소송 홈페이지 접속 > 민사 서류 > 임차권등기명령신청 클릭.
소요 기간: 신청 후 법원의 결정까지 약 2주 정도 소요됩니다.

주의사항 (매우 중요)

법원에서 “결정” 문자가 왔다고 바로 이사 가면 안 됩니다. 반드시 등기부등본(을구)에 내 이름이 기재된 것을 눈으로 확인한 후에 짐을 빼고 전출신고를 해야 합니다. 등기소 촉탁 과정에서 며칠의 시차가 발생하기 때문입니다.

3. 보증금 못 받고 이사 갈 때 챙겨야 할 돈 (지연이자)

집주인의 잘못으로 제때 돈을 못 받았다면, 그 기간만큼의 이자를 청구할 수 있습니다.

민법상 이자 (연 5%): 계약 종료 후 돈을 돌려받지 못한 기간 동안 청구 가능.
소송촉진법상 이자 (연 12%): 보증금 반환 소송을 제기하고 소장 부본이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 고금리 이자를 청구할 수 있습니다.

따라서 내용증명을 보낼 때 “법적 조치 시 연 12%의 지연이자를 청구하겠다”는 내용을 넣으면 집주인에게 큰 압박이 됩니다.

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기를 하면 집주인이 싫어하지 않을까요?
A. 당연히 싫어합니다. 등기부등본에 ‘임차권등기’가 찍히면, 그 집은 “보증금 안 돌려주는 집”이라고 낙인찍히는 것이라 다음 세입자를 구하기가 매우 어려워집니다. 역설적으로 그렇기 때문에 집주인이 등기를 막기 위해 돈을 구해오는 경우가 많습니다.

Q2. 임차권등기 비용은 누가 내나요?
A. 원칙적으로 임대인의 귀책사유(보증금 미반환)로 인해 발생한 비용이므로, 신청에 들어가는 인지대, 송달료, 등록면허세 등은 나중에 임대인에게 청구하여 받을 수 있습니다.

Q3. 열쇠(비밀번호)를 넘겨줘야 하나요?
A. 보증금을 받기 전까지는 집을 점유하고 있어야 대항력이 유지됩니다. 하지만 임차권등기가 완료된 후에는 짐을 다 빼고 비밀번호를 넘겨줘도(명도) 됩니다. 오히려 집을 비워줘야 그때부터 ‘지연이자’를 청구할 수 있는 요건이 성립됩니다. (집을 점유하고 사용하면 이자 청구 불가)

결론: 법은 준비된 자의 편입니다

보증금 반환 문제는 기다린다고 해결되지 않습니다. 집주인의 “미안하다, 기다려달라”는 말만 믿고 시간을 보내다가는 집이 경매로 넘어가거나 더 복잡한 상황에 빠질 수 있습니다.

만기 전: 내용증명으로 압박하기.
만기 후: 보증금 미입금 시 즉시 임차권등기명령 신청하기.
등기 확인 후: 이사 및 보증금 반환 소송(또는 지급명령) 진행.

이 절차대로 진행하는 것이 내 자산을 지키는 가장 안전하고 확실한 길입니다.