“전세 만기 6개월 전인데, 집주인이 나가라고 하면 어떡하죠?”
“보증금을 1억 원이나 올려달라는데 법적으로 5%만 올려줘도 되나요?”
2020년 주택임대차보호법이 개정되면서 세입자는 기본 2년 계약에 더해 1회를 연장할 수 있는 권리, 즉 2+2년을 보장받게 되었습니다. 하지만 이 권리는 자동으로 생기는 것이 아니라, 세입자가 정확한 시기에 명확한 의사로 행사해야만 효력이 발생합니다.
반대로 임대인 입장에서는 정당한 사유가 있다면 이를 거절할 수 있어, 창과 방패의 싸움이 벌어지기도 합니다.
오늘은 2026년 기준, 세입자가 반드시 알아야 할 계약갱신청구권 행사는 언제, 어떻게 해야 하는지, 그리고 집주인이 실거주를 이유로 거짓말을 했을 때 손해배상을 받는 법까지 완벽하게 가이드해 드립니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (임대차 분쟁 예방)
계약 갱신 시점에는 집 수리비 문제나 보증금 반환 문제가 함께 불거질 수 있습니다. 아래 글들을 참고하여 대응 논리를 마련하세요.
1. 계약갱신청구권, 언제 써야 할까? (골든타임)
계약갱신청구권은 아무 때나 쓸 수 있는 게 아닙니다. 법이 정한 통보 기간을 지키지 않으면 권리가 소멸하거나, 원치 않는 조건으로 연장될 수 있습니다.
행사 가능 기간
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 예: 2026년 12월 31일이 만기라면, 늦어도 2026년 10월 31일(2개월 전)까지는 집주인에게 도달해야 합니다.
통보 방법
- 문자/카카오톡: “저 이번에 계약갱신청구권 행사해서 2년 더 살겠습니다”라는 명확한 문구를 보내고, 집주인의 답변(“알겠다” 또는 “안된다”)을 받아 캡처해 두는 것이 가장 좋습니다.
- 내용증명: 집주인이 연락을 피하거나 분쟁이 예상될 때는 우체국을 통해 내용증명을 보내는 것이 가장 확실한 법적 효력을 갖습니다.
2. 전월세 상한제: 5% 인상의 함정
갱신권을 쓰면 집주인은 보증금을 마음대로 올릴 수 없습니다. 법적으로 직전 임대료의 5% 이내에서만 증액을 요구할 수 있습니다.
5% 계산 방법 (예시)
- 전세 5억 원일 때: 5억 원의 5%인 2,500만 원까지만 증액 가능. (총 보증금 5억 2,500만 원)
- 반전세/월세일 때: 보증금과 월세를 환산보증금으로 계산해야 하므로 조금 복잡합니다. 국토교통부 ‘렌트홈’ 사이트의 임대료 인상률 계산기를 쓰는 것이 가장 정확합니다.
주의사항: “합의하면 5% 넘겨도 된다?”
네, 가능합니다. 만약 집주인이 “5%만 올리면 갱신 안 해준다, 실거주하겠다”고 압박하여, 세입자가 동의한다면 5%를 초과한 증액 계약도 유효합니다. 단, 이때는 계약갱신청구권을 사용하지 않은 재계약으로 간주될 수 있으므로, 특약에 “이 계약은 계약갱신청구권을 사용한 계약임”을 명시해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.
3. 집주인의 거절 필살기: “내가 들어가 살거야”
임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 유일한 강력한 사유는 바로 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)의 실거주입니다.
거절 가능 사유
- 임대인 본인이 직접 거주하려는 경우
- 임대인의 직계존속(부모, 조부모) 또는 직계비속(자녀, 손자녀)이 거주하려는 경우
- 세입자가 2기 이상의 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우
- 세입자가 집주인 동의 없이 무단 전대(재임대)를 하거나 주택을 파손한 경우
거짓 실거주 잡아내는 법
집주인이 실거주한다고 내보내 놓고, 몰래 다른 세입자를 받아 보증금을 올려 받았다면? 이는 명백한 주택임대차보호법 위반입니다.
- 확인 방법: 이사 나간 후, 해당 동주민센터에 가서 확정일자 부여 현황을 열람하면 새로운 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다. (기존 세입자는 계약 종료 후 2년 동안 열람 권한이 있음)
- 손해배상 청구: 거짓말이 들통나면 전세 사기 수준의 손해배상 청구 소송이 가능합니다. 보통 이사 비용, 중개 수수료, 그리고 올려 받은 보증금 차액 등을 배상받게 됩니다.
4. 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 (이걸 모르면 손해)
가장 중요한 포인트입니다. 집주인이 만기 2개월 전까지 아무 말이 없다면?
묵시적 갱신 (침묵의 연장)
집주인도, 세입자도 아무 말 없이 기간이 지났다면 전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.
- 기간: 2년 연장.
- 해지: 세입자는 언제든 나간다고 통보할 수 있으며, 통보 3개월 후 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
- 장점: 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다. 즉, 2년 더 살고 나서 그때 가서 청구권을 써서 총 6년(2+2+2)을 살 수도 있습니다.
전략
따라서 집주인이 연락이 없다면, 세입자가 굳이 먼저 “갱신청구권 쓸게요”라고 말할 필요가 없습니다. 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되어 유리한 포지션을 점할 수 있기 때문입니다. 단, 전세 가격이 폭락하여 보증금을 깎아야 하는 상황이라면 먼저 연락해서 협상해야 합니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 갱신권 못 쓰나요?
A. 아닙니다. 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하므로, 새 집주인에게 갱신권을 행사할 수 있습니다. 단, 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 계약 만료 6개월~2개월 전 기간 내에 소유권 이전 등기를 마치고 거절 의사를 밝혀야 안전합니다.
Q2. 갱신권 써서 2년 연장했는데, 중간에 이사 가도 되나요?
A. 네, 가능합니다. 갱신된 계약 기간 중이라도 세입자는 언제든 해지 통보를 할 수 있으며, 3개월 뒤에 효력이 발생합니다. 이때 중개 수수료는 집주인이 부담하는 것이 국토부 유권해석입니다. (단, 특약으로 세입자 부담을 명시했다면 달라질 수 있음)
Q3. 4년 다 살고 나갈 때, 집주인이 도배 장판 해달라고 하면요?
A. 생활 기스(통상적인 마모)는 원상복구 의무가 없습니다. 못 자국 몇 개나 벽지 변색 등으로 도배 비용을 요구한다면 법적으로 거절할 수 있습니다.
결론: 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다
계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 강력한 무기지만, 타이밍(6개월~2개월 전)을 놓치면 무용지물이 됩니다.
- 만기 6개월 전 알람 맞추기.
- 집주인 연락 기다리기 (연락 없으면 묵시적 갱신으로 유도).
- 나가라고 하면 갱신청구권 행사 통보.
- 실거주한다고 하면 이사 후 확정일자 열람으로 감시.
이 프로세스만 기억한다면, 적어도 몰라서 쫓겨나는 일은 없을 것입니다.
“2026 계약갱신청구권 거절 사유 및 통보 방법: 전월세 상한제 5% 계산기”에 대한 1개의 생각
댓글은 닫혔습니다.