“옆집은 거실 넓혀서 쓰던데, 우리 집도 그냥 공사하면 되는 거 아닌가요?”
많은 분들이 인테리어 공사를 할 때, 도배나 장판은 그냥 해도 되지만 ‘벽을 허무는 공사(확장)’는 구청의 허가가 필요하다는 사실을 모릅니다.
특히 아파트의 ‘발코니’ 확장은 합법이지만, 빌라나 주택의 ‘베란다’ 확장은 100% 불법이라는 점을 구분하지 못해, 공사비 수천만 원을 쓰고도 구청 단속에 걸려 다시 철거해야 하는 억울한 일이 발생합니다.
오늘은 2026년 기준, 합법적인 발코니 확장 절차(행위허가)와 불법 베란다 증축의 위험성, 그리고 시끄러운 공사 소음으로부터 이웃의 민원을 예방하는 입주민 동의서 받는 요령을 정리해 드립니다.
미리 읽어두면 좋은 글 (실거주 생활 팁)
인테리어 공사를 계획 중이라면, 이웃과의 관계와 관리비 문제도 미리 확인하세요.
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1. 발코니는 합법, 베란다는 불법? (용어 정리)
가장 먼저 알아야 할 것은 내가 확장하려는 공간이 ‘발코니’인지 ‘베란다’인지 확인하는 것입니다.
⭕ 발코니 (Balcony) → 확장 합법
- 정의: 건물 외벽에 접하여 부가적으로 설치된 공간. (주로 아파트 거실 앞 공간)
- 특징: 2006년부터 합법화되어, 주거용 공간으로 확장이 가능합니다.
- 조건: 대피 공간 마련, 방화판 설치 등 안전 기준을 충족해야 합니다.
❌ 베란다 (Veranda) → 확장 불법
- 정의: 아래층 면적이 위층보다 넓어서 남는 지붕 공간을 활용한 곳. (주로 빌라나 계단식 주택의 테라스 형태)
- 특징: 이곳에 지붕이나 벽(새시)을 설치하여 실내 공간으로 만드는 것은 100% 불법 증축입니다.
- 처벌: 적발 시 원상복구 명령이 내려지며, 이행할 때까지 매년 이행강제금(벌금)이 부과됩니다. 항공 사진이나 이웃 신고로 대부분 적발되니 절대 하지 마세요.
2. 확장 공사 필수 절차: ‘행위허가’란?
아파트 발코니를 확장하려면 관리사무소 신고만으로는 부족합니다. 관할 구청에 ‘행위허가’를 받아야 합니다.
비내력벽 vs 내력벽
- 비내력벽: 건물의 무게를 지탱하지 않는 벽. (철거 가능)
- 내력벽: 건물의 뼈대가 되는 벽. (철거 절대 불가)
- 절차: 건축사(건축 사무소)를 통해 해당 벽이 철거 가능한 벽인지 확인하고, 구청에 도면을 제출하여 허가를 받아야 합니다.
행위허가 없이 공사하면?
- 부동산 거래 불가: 나중에 집을 팔 때 구청의 ‘사용승인’ 도장이 없으면 불법 건축물로 간주되어 매수자가 대출을 못 받거나 계약을 파기할 수 있습니다.
- 민원 신고: 공사 소음 때문에 화가 난 이웃이 구청에 민원을 넣으면, 공사 중지 명령과 함께 벌금이 나옵니다.
3. 입주민 동의서: 민원 예방의 첫걸음
소음이 심한 철거 공사(바닥 깨기, 벽 허물기)가 포함된다면 입주민 동의서는 필수입니다.
동의서 기준 (단지별 상이)
- 일반적 기준: 해당 동 거주민의 50% 이상 동의 (행위허가 신청 시 구청 제출용).
- 관리규약: 아파트마다 규정이 다릅니다. 까다로운 곳은 “위아래 3개 층 필수 동의”나 “동 전체 70% 동의”를 요구하기도 합니다. 관리사무소에 먼저 문의하세요.
동의서 받는 팁
- 직접 방문: 음료수나 쓰레기봉투 같은 작은 선물을 들고 직접 찾아가 양해를 구하는 것이 가장 효과적입니다.
- 대행업체: 직장인이라 시간이 없다면 ‘인테리어 동의서 대행업체’를 쓸 수도 있습니다. (비용 10~20만 원 선)
- 공사 안내문: 동의를 받았더라도 엘리베이터와 게시판에 ‘공사 기간, 소음 발생일, 책임자 연락처’를 명시한 안내문을 반드시 부착해야 합니다.
4. 확장 시 꼭 설치해야 하는 안전장치
확장을 해서 거실이 넓어지면, 불이 났을 때 불길이 위층으로 번지는 것을 막아주는 완충 공간이 사라집니다. 그래서 법적으로 아래 시설을 반드시 설치해야 합니다.
- 방화판 또는 방화유리: 발코니 난간 쪽에 불길을 막는 90cm 이상의 방화 시설 설치.
- 화재감지기: 확장된 거실 천장에 화재감지기 설치.
- 대피 공간: 불이 났을 때 숨을 수 있는 ‘방화문이 달린 대피 공간’을 확보해야 함. (경량 칸막이가 있는 경우 제외)
이 시설들이 제대로 설치되었는지 구청 공무원(또는 대행 건축사)이 확인하고 ‘사용검사 필증’을 줘야 모든 절차가 합법적으로 끝납니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 예전에 확장된 집을 샀는데 행위허가를 안 받은 것 같아요.
A. 구청 건축과에 문의하여 ‘건축물대장’을 확인해 보세요. 위반 건축물로 등재되어 있지 않더라도, 추후 적발되면 현 소유주(매수자)가 이행강제금을 내야 할 수도 있습니다. 이를 양성화(사후 허가)하는 방법도 있으니 건축사와 상담해 보세요.
Q2. 시스템 에어컨 설치도 허가가 필요한가요?
A. 단순히 천장에 구멍을 뚫는 것은 괜찮지만, 실외기실을 새로 만들거나 배관을 위해 내력벽(옹벽)을 건드리는 경우 문제가 될 수 있습니다. 보통은 관리사무소 신고로 진행됩니다.
Q3. 주말에도 공사해도 되나요?
A. 대부분의 아파트는 관리규약으로 주말 및 공휴일 소음 공사를 금지하고 있습니다. 이를 어기면 민원 폭탄을 맞고 공사가 중단될 수 있으니 평일 9시~17시 사이에 진행하는 것이 원칙입니다.
결론: 확장은 ‘신고’가 아니라 ‘허가’입니다
“남들도 다 하니까 괜찮겠지”라는 생각은 위험합니다. 2026년 들어 불법 건축물에 대한 단속과 이행강제금 부과 기준이 더욱 강화되고 있습니다.
수천만 원을 들여 예쁘게 고친 내 집이 ‘불법 건축물’ 딱지를 달지 않도록, 건축사를 통한 행위허가와 입주민 동의 절차를 꼼꼼히 챙기시길 바랍니다.